По мнению партнера АБ «Бартолиус» Натальи Васильевой, изначально суды усмотрели в действиях арендодателя недобросовестность, поскольку он был осведомлен о введении в отношении арендатора процедуры банкротства.
Суды посчитали, что, поскольку должник является сельскохозяйственным предприятием, то и имущество его в силу ст. 179 Закона о банкротстве подлежит продаже как единое предприятие. И лишь в том случае, если не удалось продать его единым лотом, то в силу ст. 111 Закона о банкротстве оно подлежит продаже по частям.
Юрист указала, что в настоящем деле ВС РФ допустил продажу зданий отдельно от прав на земельные участки, на которых расположена недвижимость. Торги с/х предприятием как единым комплексом проводились на протяжении 2018-2019 гг., и все они были признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок. После этого конкурсный управляющий разделил весь комплекс на отдельные лоты и планировал приступить к их продаже раздельно.
Наталья Васильева подчеркнула, что права аренды и прочие неовеществленные материальные объекты входят в состав имущества должника и подлежат продаже с торгов в общем порядке. Основной вопрос настоящего дела состоит не в том, подлежат ли права аренды продаже с торгов или нет, а обладал ли должник указанными правами аренды на дату продажи. По мнению ВС РФ, прав аренды по договорам на неопределенный срок у должника не имеется, и потому указанные права продаже не подлежат: они прекратились в момент расторжения договора в одностороннем порядке.
Но в силу ст. 552 ГК РФ к покупателю продаваемого здания должны перейти права продавца на земельный участок. Аналогичные положения содержатся в ст. 35 ЗК РФ. Следовательно, хоть на дату заключения договора по итогам торгов между племзаводом и арендодателем отсутствует договор аренды, фактически племзавод пользуется имуществом. Ведь он владеет и распоряжается расположенными на земельных участках зданиями, и поэтому указанное право пользования и перейдет к новому собственнику зданий. Но, скорее всего, новые договорные отношения будут формироваться без привязки к тем условиям, которые были закреплены в расторгнутых договорах аренды между племзаводом и арендодателем.
Полная версия публикации: https://xn--c1abvl.xn--p1ai/news/bankrotstvo_kompaniy/pravo_arendy_v_konkursnuyu_massu_ne_pustili/
