В экономическую коллегию ВС передано дело о вывесках на фасаде дома: нужно ли для их размещения согласие собственников помещений в доме?
Дом моды, находящийся в большом торговом центре, недоволен тем, что на фасаде вокруг его окон размещены чужие вывески. Когда-то он давал согласие на их размещение, но теперь хочет сам использовать фасад, а потому согласие отозвал. Он потребовал демонтажа вывесок и, получив отказ, обратился в суд.
Суды двух инстанций отказали истцу, признав, что «фасад здания находится в общей долевой собственности собственников нежилых помещений, которые могут использовать часть общего имущества, в том числе фасада, с соблюдением условия о том, что такое пользование не превышает их долю в общем имуществе». По расчетам судов, «доля ответчика составляет 24,78%, доля истца — 10,2%». Кроме того, суды указали на то, что местный орган власти «согласовал дизайн-проект на размещение информационных конструкций (вывесок) на здании».
Однако суд округа отменил эти акты и отправил дело на новое рассмотрение для проверки «соблюдения процедуры согласования их размещения с учетом установленного порядка пользования общим имуществом собственников помещений здания».
Ответчик пожаловался в ВС, ссылаясь, помимо прочего, на то, что «вывески размещены в исторически сложившихся границах использования фасада с момента ввода здания в эксплуатацию и в соответствии с дизайн-проектом, разработанным в 2015 году и согласованным уполномоченным органом». Судья ВС передала дело в Коллегию.
С точки зрения высокой теории, фасад находится в общей собственности всех собственников помещений, следовательно, на любое его использование надо получать разрешение всех собственников, даже если используется только «своя доля» фасада. Подобным образом, нельзя себе выгородить часть лестничной клетки в многоквартирном доме и т. п.
На практике такое правило применительно к фасаду большого здания, вроде торгового центра, не выглядит реалистичным. На каждую вывеску над собственной дверью собирать разрешения всех собственников, даже помещений на другом конце дома? Тогда, возможно, ни одной вывески согласовать не удастся.
В данном случае собственник помещения озабочен тем, что его окна обвешаны чужими вывесками. Но по упомянутой высокой теории он не имеет никаких преимущественных прав на фасад именно вокруг своих окон. С другой стороны, без его согласия нельзя вешать никаких вывесок вообще нигде на здании.
Однако помимо общих правил, есть специальные нормативные акты, применимые именно к вывескам — в данном случае постановление правительства Москвы. В целом его смысл в том, что размещение вывесок разрешено при условии согласования дизайн-проекта местными властями. О согласии собственников всех помещений в постановлении ничего не говорится. Возможно, из этого следует, что оно и не требуется.
Если так, это выглядит как разумное практическое решение. Именно административный орган должен принять сбалансированное решение о пользовании фасадом с учетом интересов всех собственников, а также их клиентов.
В этом случае вывески были согласованы с властями. Поэтому в первую очередь истцу стоило обратиться к ним с просьбой об изменении утвержденного дизайн-проекта, а уже в случае отказа оспаривать это решение в суде (например, как злоупотребление административной дискрецией).
Ответчик же разместил вывеску в соответствии с согласованным дизайн-проектом, а потому ничего не нарушил. Так что я здесь скорее за ответчика (заявителя).
P. S. Любопытно, что спорное здание является встроенно-пристроенным к жилому дому и имеет тот же адрес. Однако они считаются двумя разными домами, что было установлено решением суда. А если бы они считались единым домом? Нужно ли было бы разрешение каждого жильца на размещение вывесок на торговом центре?
