В экономическую коллегию ВС передано дело (№ 306-ЭС25-1348), где будет решаться вопрос о сроке предъявления требований по недостаткам при строительстве жилого дома. Дело довольно интересное, хотя и несколько запутанное.
Суть состоит в том, что гражданка (Я) купила дом у одного из ответчиков (Н), по заказу которого другой ответчик (М) ранее этот дом построил. Дом потрескался, и правопреемник Я (Э) предъявляет иск к Н и М. Вопрос в том, не пропущены ли сроки предъявления иска?
Тут есть два договора. Во-первых, договор строительного подряда: Н заказал постройку дома М. Во-вторых, договор купли-продажи: Н продал дом Я.
По Закону о защите прав потребителей потребитель (Я) может предъявить претензии к качеству товара как продавцу (Н), так и производителю (М).
Что касается М (исполнителя). По договору подряда гарантийный срок составлял 60 месяцев (т. е. 5 лет) со дня получения техпаспорта. По закону срок обнаружения недостатков составляет 5 лет со дня приемки (п. 1 ст. 737 ГК).
Что касается Н (продавца). По договору купли-продажи гарантии в явном виде не предусматривалось (во всяком случае, в определении она не упоминается). По закону срок обнаружения недостатков при купле-продаже составляет 2 года.
Оба договора были заключены и исполнены в 2018 году. Претензии к М (исполнителю) были предъявлены в 2020 году, а к Н (продавцу) — в 2021 году.
Нижестоящие суды пришли к выводу, что срок предъявления претензий к продавцу (2 года) был пропущен. Поскольку у покупателя с исполнителем нет договора, то ни гарантийный срок (5 лет), ни законный срок обнаружения недостатков (5 лет), применимые к договору строительного подряда, на покупателя не распространяются, и претензии к исполнителю должны предъявляться в тот же срок, что и к продавцу (2 года). Этот срок тоже был пропущен. В связи с этим суды отказали в иске.
Заявитель не согласен. Он считает, что, наоборот, к обоим ответчикам должен примениться пятилетний срок.
Заявитель квалифицирует продавца как «застройщика» в смысле градостроительного законодательства, из чего делает вывод, что «срок предъявления к нему требований покупателем недвижимости не может составлять меньше срока предъявления требований по качеству строительных работ». Объем ответственности продавца, по мысли заявителя, также регулируется нормами об ответственности исполнителя по договору строительного подряда.
Заодно заявитель ссылается на определения ВС, касающиеся договоров долевого участия, где также обсуждается объем ответственности застройщиков по таким договорам.
Согласно заявителю, «исчислять гарантийный срок, равный 5 (пяти) годам, следует с момента передачи жилого дома первому его фактическому владельцу».
Судья ВС сочла, что эти аргументы «заслуживают внимания» и передала дело на рассмотрение.
Комментарий Сергея Будылина, советника АБ «Бартолиус», к.ф.-м.н., LL.M:
Если коротко, нижестоящие суды применили двухлетний срок к претензиям как в отношении подрядчика, так и в отношении продавца, а заявитель, наоборот, желает к обоим применить пятилетний срок.
Мне кажется, разрешить эту дилемму очень просто. Нужно лишь применить закон: к продавцу — двухлетний срок, к подрядчику — пятилетний срок.
Подрядчик не связан договором с покупателем, так что к нему не применимы гарантии по договору, но применимы нормы закона (включая пятилетний срок предъявления претензий). Ограничить его ответственность двухлетним сроком значило бы позволить обойти закон.
С другой стороны, я не вижу оснований приравнивать продавца к подрядчику. Во всяком случае, на законе эта идея не основана. Ссылка на закон о долевом строительстве выглядит странно — тут же оно не долевое. Сам по себе статус застройщика не означает статуса подрядчика. Для продавца срок предъявления претензий — два года. (Может, и стоило установить пять, но ведь законодатель установил два.)
Мой вывод: заявителя следует поддержать частично, признать, что он пропустил срок по отношению к продавцу (Н), но не по отношению к подрядчику (М).
