Постановление Конституционного Суда РФ от 01.12.2025 N 42-П
Конституционный Суд выпустил постановление, где предписал подмосковным властям возместить убытки или выкупить участок у гражданина, который лишился возможности построить там дом после включения участка в охранную зону исторической усадьбы. Ранее суды решили спор не в пользу гражданина, поскольку пункт закона о выплате убытков публичным органом был принят позже введения охранной зоны. Однако КС указал, что обязанность выплаты убытков в подобной ситуации существовала и раньше, несмотря на отсутствие детального описания в законе.
Обстоятельства дела
В 2010 году гражданин купил под жилищное строительство участок в Подмосковье близ города Чехова. Спустя 5 лет участок включили в охранную зону объекта культурного наследия «Усадьба князей Трубецких «Спасское-Прохорово»». В 2021 году ничего не знавший о княжеской усадьбе гражданин наконец собрался начать строительство у себя на участке – но разрешения ему не дали, сославшись на охранную зону. Тогда гражданин потребовал у подмосковных властей выкупить у него бесполезный участок – но и тут получил отказ. Гражданин обратился в суд – но и суды всех инстанций ему отказали.
Однако выплата убытков собственнику участка в подобной ситуации прямо предусмотрена законом от 2018 года, но в том же законе написано, что содержащиеся в нем положения об убытках не применяется, если охранная зона установлена до даты официального опубликования этого закона. Именно на эту норму и сослались суды, отказывая гражданину в его требовании. В качестве шага последней надежды гражданин оспорил это норму в Конституционному Суде. По мнению заявителя, норма нарушает его конституционные права.
Решение КС
Конституционный Суд, хотя и отказался признать норму неконституционной, в итоге поддержал заявителя.
По словам КС, изменения от 2018 года – это не «норма-новация»; в действительности это — «норма, не меняющая прежнего правового регулирования, а лишь упорядочивающая его применение». Иначе говоря, обязанность выплаты убытков существовала и раньше, просто теперь ее детально описали в законе.
Ввиду этого оспоренное положение о начале применения нормы не отменяет и ранее существовавшей обязанности властей по выплате убытков – либо выкупу участка, если его использование по назначению стало вовсе невозможным.
«Иное понимание названных законоположений не способствует соблюдению необходимого баланса частных и публичных интересов, не соответствует целям поддержания правовой определенности и доверия к закону, предсказуемости в сфере гражданского оборота, обеспечения стабильности отношений частной собственности и должных гарантий ее защиты», – подчеркнул КС.
При этом, по словам КС, «выкуп земельного участка на нормативном уровне рассматривается в качестве особого способа возмещения убытков». И именно выкуп в подобных ситуациях «представляется максимально оправданной и с экономической точки зрения».
В итоге КС признал спорное положение о начале действия «уточняющей» нормы соответствующим Конституции, но также признал, что она не означает освобождения властей от выплаты убытков, если охранная зона установлена до указанной в этом положении даты. КС предписал судам пересмотреть дело гражданина.
Комментарий Сергея Будылина, советника Адвокатского бюро «Бартолиус», к.ф.-м.н., LL.M.:
«На мой взгляд, КС принял совершенно справедливое решение. С правовой точки зрения, возможно, имеет место сложная трактовка нормы о неприменении положений о возмещении убытков. Но главное – результат. А чистый результат в том, что участок действительно подлежит выкупу.
Многие наблюдатели (не без оснований) характеризуют данное постановление как «революционное». Но, на мой взгляд — это азы конституционного права: если государство лишает собственника возможности пользоваться его имуществом, собственнику полагается компенсация.
Княжеская усадьба, охрана объектов культурного наследия, публичные интересы – это все понятно. Но и собственника тоже есть конституционные права. И раз уж участок так важен для публичных интересов, нужно его выкупить у собственника за счет публичных фондов. Все логично.
Вывод
В связи с тем, что приобретенный под застройку участок включен в охранную зону, что сделало застройку невозможной, собственник имеет право на возмещение убытков или выкуп участка публичным органом. Это верно, даже если охранная зона введена ранее принятия закона на эту тему (однако собственнику нужно соблюсти срок исковой давности).
