Наше внимание привлекло дело, принятое судебной коллегией по экономическим спорам ВС РФ к рассмотрению. Оно связано с конфликтом между Обществом и Управлением Росреестра по Челябинской области.
Суть конфликта заключается в отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок, который Общество приобрело в августе 2022 года у предыдущего собственника.
Земельный участок, расположенный в пределах города Челябинска, изначально был предназначен для сельскохозяйственного производства. Однако, как выяснилось позже, участок оказался в центре важной градостроительной зоны. Согласно Генеральному плану города Челябинска, утвержденному в 2021 году, эта территория необходима для продолжения строительства улицы Бейвеля, создания транспортной развязки и «перспективного размещения элементов транспортной инфраструктуры». В связи с этим было введено ограничение на возможность приватизации земельных участков в данной зоне, что, в свою очередь, привело к отказу в регистрации права собственности на участок.
Заявитель в кассационной жалобе указывает, что пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) касается исключительно приватизации земель, принадлежащих общему пользованию, но не устанавливает ограничений для распоряжения земельным участком, который уже находится в частной собственности.
Суды нижестоящих инстанций вынесли решение не в пользу Общества.
Теперь Верховный Суд должен решить, является ли отказ в регистрации правомерным и не нарушает ли он конституционные права собственника, фактически лишенного возможности распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению.
Комментарий Юлия Тая, старшего партнера АБ «Бартолиус»:
Стоит согласиться с позицией заявителя и судьи, передавшей это дело на рассмотрение экономической коллегии. Право частной собственности, гарантированное ст. 35 Конституции, не может быть стряхнуто простой ссылкой на наличие «красных линий». И это происходит не просто в силу того, что формальное (буквальное) толкование п. 12 ст. 85 ЗК не содержит данного запрета, а говорит о недопустимости приватизации подобных земельных участков.
Совершенно очевидно, что суды вообще и, уж тем более, судьи ВС вправе телеологически истолковать закон, опираясь в том числе на право и справедливость, включая толкование contra legem, но дело совсем не в этом. Особенность данного ограничения носит не объективный характер, как, например, береговая линия и черноземная почва, а исключительно субъективный, рукотворный, который устанавливает государство в специально установленной процедуре. Более того, эти «красные линии» могут появляться post factum, после появления частной собственности на данные земельные участки.
«Чины людьми даются, а люди могут обмануться», — писал классик, поэтому выведение их в статус изъятого из оборота имущества алогично и необоснованно. Кроме того, правильность этой гипотезы подтверждается, в том числе, тем, что отказ в регистрации Росреестром перехода права собственности на покупателя никак не решает правовую проблему, поскольку собственность за продавцом все равно сохраняется.
Сказанное вовсе не препятствует государству применить институт принудительного выкупа земельного участка в публичных интересах, когда и если это в действительности, а не гипотетически, понадобится. Но это должно происходить в установленном законом порядке, который предполагает соблюдение интересов и гарантий для собственника. Произвольное ограничение, а вернее сказать, лишение права собственности, которое так легко допустили нижестоящие суды, недопустимо и должно быть исправлено судьями ВС.
