Дело № 304-ЭС25-858
У предпринимательницы в собственности была коммерческая недвижимость – помещение на первом этаже жилого дома. Потом дом признали аварийным и подлежащим расселению, а коммерческую недвижимость хотели изъять для муниципальных нужд.
Муниципалитет предъявил иск предпринимателю о выкупе недвижимости за 6 млн рублей – за цену, которую он считал рыночной. Предпринимательница, полагая эту цену заниженной, предъявила встречный иск о выкупе недвижимости за цену в 12 млн рублей, включающую «стоимость неполученного дохода от использования помещений в предпринимательской деятельности (в размере арендной платы, которую предприниматель мог бы получать, если бы сдавал помещения в аренду)». Она даже предоставила суду договор аренды на неопределенный срок на часть помещений «для реализации разливных напитков».
Назначенный судом эксперт определил, что рыночная стоимость помещений составляет 13,5 млн рублей, а упущенная выгода в виде годичной арендной платы – 1,3 млн. Нижестоящие суды в итоге решили изъять помещения у предпринимателя за 14,8 млн рублей. Суды указали, что применимые нормы права (ст. 281 ГК; ст. 56.8 ЗК) прямо предписывают при изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд компенсировать собственнику и рыночную стоимость, и убытки, в том числе упущенную выгоду.
Муниципалитет пожаловался в ВС, полагая, что упущенную выгоду он компенсировать не должен. Поскольку здесь нет ни противоправности действий муниципалитета, ни его вины в неполучении дохода предпринимателем, ни причинно-следственной связи, то нет и оснований для взыскания убытков! К тому же непонятно, почему эксперт определил размер упущенной выгоды как арендную плату именно за год.
Судье ВС эти аргументы показались убедительными, и она передала дела на рассмотрение в экономическую коллегию.
Комментарий Сергея Будылина, советника Адвокатского бюро «Бартолиус», к.ф.-м.н. LL.M:
Дело довольно интересное с теоретической точки зрения. Тут можно было бы порассуждать о соотношении, с одной стороны, арендной ставки и убытков (конкретных, абстрактных, упущенной выгоды), а, с другой стороны, арендной ставки и рыночной стоимости.
Аргументы Комитета об отсутствии его вины явно не имеют отношения к делу, поскольку при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд закон прямо предписывает компенсацию и «рыночной стоимости», и «убытков», в том числе «упущенной выгоды» – причём независимо от наличия или отсутствия чьей-либо вины.
С другой стороны, если недвижимость предназначена для сдачи в аренду, то сама ее «рыночная стоимость» по идее должна определяться исходя из ставки арендной платы, за которую можно сдать недвижимость (ведь ценность такой недвижимости – это дисконтированная стоимость арендных платежей за срок эксплуатации). Если так, то отдельно добавлять арендную плату еще за год (как сделали суды) довольно странно. Мне кажется, что в законе имеются в виду лишь некая экстраординарная упущенная выгода, вроде сорванного выгодного контракта – чего в данном случае нет.
Лично я бы взыскал рыночную стоимость по оценке экспертизы (13,5 млн), но не взыскивал бы годовую аренду в виде упущенной выгоды (1,3 млн). В этом смысле я за муниципалитет. Однако компенсация должна определяться именно по рыночной стоимости, а не по оценке самого муниципалитета – судя по всему, сильно заниженной (всего 6 млн).
