Определение СКЭС ВС РФ № 305-ЭС23-26836 от 18.03.2024
Сюжет этого дела, переданного для рассмотрения в экономическую коллегию ВС, может показаться довольно удивительным. Управляющая компания (УК) многоквартирного дома (МКД) отказывается платить за использование подвала в соседнем здании, где расположено оборудование для отопления МКД. Основание: по мнению УК, этот соседский подвал является общедомовым имуществом ее МКД. Судья ВС передала дело в коллегию в пользу УК.
В деле есть разнообразные фактические нюансы, несколько замутняющие стоящий перед коллегией вопрос права. Оба здании расположены на одном земельном участке. Оба они проектировались и строились одновременно, причем второе изначально проектировалось как тепловой пункт МКД. Однако впоследствии тепловой пункт был надстроен и превращен в административно-офисное здание с коммунальным оборудованием в подвале. Это здание до сих пор не достроено (и непонятно, будет ли достраиваться), но оформлено в собственность предпринимателя, который и требует с УК денег за использование его подвала. С учетом всего этого симпатии судьи ВС к жильцам МКД вполне понятны.
Вместе с тем в сухом остатке коллегии надо ответить на очень простой вопрос права: может ли быть признано общедомовым имуществом МКД помещение в другом здании с другим собственником?
По-видимому, Коллегия намерена дать на этот вопрос положительный ответ – да, может! Этот ответ логически мыслим, но с точки зрения общих принципов права недвижимости кажется довольно странным. Получается, что УК МКД может совершенно бесплатно пользоваться помещениями в другом здании. В связи с этим возникает масса вопросов. Кто, например, должен оплачивать ремонт второго здания, включая спорное помещение. Является ли подвал также общедомовым имуществом второго здания? Такое вообще возможно: одно общедомовое имущество на несколько зданий? Как делить расходы, если вторым зданием управляет другая УК? И так далее.
Контраргумент (в пользу УК) заключается в том, что помещение изначально предназначалось для размещения отопительного оборудования. Если назначение использования помещения соблюдается, то никакого неосновательного обогащения, на которое ссылается предприниматель, у УК нет.
Хочется верить, что ВС не просто откажет владельцу подвала в его требованиях к УК, но и сформулирует внятную правовую теорию общедомового имущества, ответив на разного рода каверзные вопросы, возникающие в связи с этим.
Вывод: Если у вас дома есть подвал, не факт, что он ваш: может быть, это общедомовое имущество соседского МКД.
