Блог Сегея Будылина на Zakon.ru
Доклад об этом деле я подготовил для семинара (вернее, согласно организаторам, «кейс-стади»).
8 июля 2019 года в Шанинке состоялся семинар «Проблемы общей долевой собственности». Основной организатор и модератор – Мария Ерохова. В обсуждении приняли участие Дмитрий Дождев, Олег Колотилов, Вероника Величко и другие.
Среди спикеров – два представителя Адвокатского бюро «Бартолиус»: Анна Смола и я.
Обсуждались два дела («кейса») Верховного Суда РФ. Приведу выдержку из анонса семинара.
1. Иск ООО «Прогресс» к ИП Буграцевичу В.В. о взыскании задолженности на содержание общего имущества.
Судебный акт: Определение КЭС ВС РФ от 07.03.2019 по делу № 305-ЭС18-17374.
Основной вопрос для обсуждения: Должен ли собственник помещения участвовать в содержании общего имущества, если он не состоит в договорных отношениях с управляющей компанией и не является членом ТСЖ?
Спикеры:
Докладчик по делу: Сергей Будылин
Позиция Истца: Степан Сидоров
Позиция Ответчика: Анна Смола
2. Иск общественной организации «Спортклуб «Боулинг» к ЗАО «Пансионат Фрегат» об установлении долей в праве общей долевой собственности … , а также о признании за Ответчиком права на долю … в праве общей долевой собственности на тот же объект.
Судебный акт: Определение ВС РФ от 27.12.2016 № 308-ЭС16-10315.
Основной вопрос: Подлежит ли доля сособственника в праве общей собственности увеличению, если последний улучшил общее имущество?
Спикеры:
Докладчик по делу: Мария Белова
Позиция Истца: Алексей Акужинов
Позиция Ответчика: Владислав Полетаев
Ну а теперь – к сути дела (у меня был кейс №1).
***
Определение СКЭС ВС РФ от 07.03.2019 по делу № 305-ЭС18-17374
Фабула рассмотренного ВС дела была следующая (сразу скажу, что никакой инсайдерской информации у меня нет, все данные из судебных актов плюс немного из СМИ).
Предприниматель был собственником помещения в торговом центре (ТЦ). Управляющая компания потребовала оплатить оказанные в течение последних полутора лет услуги «управления и эксплуатации» по тарифам, утвержденным в свое время собранием собственников помещений ТЦ (80 долларов за кв. м.).
Предприниматель отказался, ссылаясь на то, что в договоре на управление и эксплуатацию, подписанном им четыре года назад при покупке павильона, стоит совсем другая сумма (20 рублей за кв. м.). И он аккуратно выплачивал эту сумму по счетам, выставляемым управляющей компанией!
Управляющая компания предъявила предпринимателю иск.
Рассмотрим хронологию событий в некоторых подробностях. Дело несколько осложняется тем, что с момента открытия ТЦ там сменились уже три управляющие компании (УК), передававшие друг другу права требования по цессии.
Началось все в 2012 году, когда предприниматель купил большой павильон в готовящемся к открытию торговом центре…
***
2012: Компания Imagine Estate объявляет о создании нового торгового центра «Конфетти» на Нагатинской улице в Москве. Открытие планируется в четвертом квартале 2012 года.
Май 2012: Предприниматель приобретает в собственность нежилое помещение (220 кв. м.) в ТЦ.
Июнь 2012: Предприниматель заключает с УК 1 (ООО «Доверительное управление») договор на «управление и эксплуатацию». Ставка – около 20 рублей за кв. метр в месяц (итого около 4 тыс. рублей в месяц)
Декабрь 2012: Открытие ТЦ откладывается.
Ноябрь 2013: Открытие первой очереди ТЦ.
2014: Крым, санкции, снижение цен на нефть, двукратное падение рубля, обвал рынка нежилой недвижимости.
1-й квартал 2015: Срок сдачи второй очереди ТЦ.
Январь 2015: УК 1 меняется на УК 2 (ООО «Хоум Стор Менеджмент»).
Собрание собственников помещений в ТЦ (включая главное здание и еще 7 отдельных строений) утверждает тарифы новой УК на «управление и эксплуатацию». Ставка — 80 долларов за кв. метр в месяц (за помещение Предпринимателя – около 90 тыс. рублей в месяц).
Однако «старым» собственникам помещений (во всяком случае, Предпринимателю) УК 2 продолжает выставлять счета по старым тарифам! Предприниматель их оплачивает.
2015-2016: Стремительный взлет интернет-торговли, упадок традиционных торговых центров.
Апрель 2016: «На рынке Москвы уже есть комплексы, которые заполнить арендаторами крайне сложно. Например, в ТЦ “Конфетти” на Нагатинской пустует более 60 процентов площадей…» (из новостей).
Май 2016: УК 2 меняется на УК 3 (ООО «Прогресс»).
УК 2 передает УК 3 требования к Предпринимателю, вытекающие из договора с ним, в размере 90 тыс. рублей (из расчета по 20 рублей). В действительности Предприниматель ранее уже заплатил эту сумму УК 2.
Июнь 2016: УК 2 уступает УК 3 свои требования ко всем должникам по услугам управления и эксплуатации ТЦ (январь 2015 — апрель 2016). Сумма задолженности Предпринимателя указана договоре уступки как 700 тыс. рублей (предположительно, из расчета по 80 долларов, хотя цифры не вполне сходятся).
УК 3 требует, чтобы Предприниматель погасил задолженность (700 тыс.), но тот не платит.
2018: УК 3 предъявляет Предпринимателю иск о взыскании задолженности «по договору уступки прав требования (цессии)».
***
Можно предположить, предприниматель к 2016 году уже горько пожалел о том, что купил за живые деньги павильон в мертвом торговом центре. Подозреваю, что и хозяин ТЦ грыз себе локти по поводу того, что ввязался в дорогостоящий девелоперский проект накануне Крыма. А тут еще и интернет-магазины… Возможно, хозяин ТЦ пожалел и о том, что назначил цену за обслуживание в 20 рублей, обесценившихся после кризиса.
(Кто хозяин ТЦ, не знаю; не исключено, что ТЦ переходил из рук в руки, но сути дела это не меняет.)
В результате столкновения этих взаимных разочарований и возник рассматриваемый нами спор. Предприниматель не готов был платить баснословные деньги за свой павильон в пустующем ТЦ. А управляющая компания пыталась хоть как-то отбить свои расходы за счет оставшихся в ТЦ предпринимателей…
***
Суды первой и третьей инстанции (во второй дело по существу не рассматривалось) отказали УК в иске к предпринимателю.
Договор цессии «не заключен», поскольку не описаны помещения, находящиеся в общей собственности (нет данных кадастрового учета).
Решение собрания собственников ничтожно, поскольку в собрании принимали участие собственники помещений в нескольких разных зданиях.
Как видим, суды рассматривают оплату услуг УК по «управлению и эксплуатации» как расходы на содержание общего имущества, принадлежащего всем собственникам помещений в ТЦ. В такое общее имущество входят коридоры, лифты и т.п. В состав расходов включались выплаты за электричество, воду, уборку мусора и др.
Первый упомянутый аргумент выглядит довольно странно. Не совсем понятно, неужели для получения денег за обслуживание УК должна получить кадастровые номера на каждую лестничную клетку?
Что касается второго аргумента, имеется в виду вот что.
По общему правилу решения по поводу общего имущества принимаются консенсусом сособственников. Но в случае большого числа собственников это правило очевидным образом неработоспособно. Поэтому для общего имущества в зданиях с множеством помещений, принадлежащих разным лицам, приходится вводить специальные правила.
В Жилищном кодексе (ЖК) описан порядок принятия решений по поводу общего имущества в многоквартирном доме (в общее имущество входят коридоры, лестницы, лифты, земельный участок и т.д.). Если вкратце, бремя содержания такого имущества несут собственники помещений в доме, а ключевые решения принимаются собранием собственников, причем не консенсусом, а большинством голосов. Повседневное управление может осуществляться непосредственно собственниками (если их не очень много), или товариществом собственников жилья (в соответствии с его уставом), или нанятой собственниками управляющей организацией.
Но что насчет нежилой недвижимости, вроде торговых центров? Законодатель этим вопросом не озаботился. Если следовать букве закона (насчет управления общей собственностью на основе консенсуса), это парализовало бы работу таких центров. Так что судам пришлось попотеть вместо законодателя. Пленумы ВАС (2009 г.) и ВС (2015 г.) признали, что правила ЖК, касающиеся многоквартирных домов, следует применять по аналогии и к «нежилому зданию».[1]
Вопрос в том, насколько далеко простирается эта аналогия? По букве постановлений пленумов, речь идет лишь о «нежилом здании». Однако в данном случае было проведено собрание собственников помещений не в одном здании, а сразу в восьми строениях, вместе образующих торговый центр. Верно ли будет уподобить весь ТЦ «многоквартирному дому»? Или же нужно проводить восемь отдельных собраний собственников?
Нижестоящие суды предпочли буквальное прочтение постановлений пленумов. Суды решили, что решение собрания собственников сразу восьми зданий «ничтожно».
Таким образом, на этом уровне дело было решено в пользу предпринимателя.
***
В марте 2019 года дело дошло до ВС.
Коллегия ВС по экономическим спорам отменила акты нижестоящих судов, принятых в пользу предпринимателя, и направила дело на новое рассмотрение.
К собственникам нежилых помещений применяются по аналогии положения ЖК о собственниках помещений в многоквартирном доме (в том числе о собрании собственников).
Для уступки требования нет необходимости в конкретизации состава общего имущества.
Нет доказательств того, что восемь строений «являются разными зданиями» и у них отсутствует общее имущество. Нижестоящий суд не оценил доводы истца о том, что «эти здания в совокупности образуют многофункциональный Торговый центр».
Первые два пункта возражений не вызывают. Первый основан на прямых указаниях пленумов высших судов. Второй – на здравом смысле: если требование об оплате обслуживания общего имущества юридически существует (а для этого нет необходимости в получении кадастровых номеров на каждый коридор), то, значит, его можно уступить.
Третий пункт, на мой взгляд, заслуживает подробного обсуждения. В акте ВС он сформулирован следующим образом (это полный текст мотивировки коллегии по данному вопросу).
«Однако судом сделан вывод о ничтожности этих решений общих собраний собственников помещений с указанием на их принятие собственниками помещений, расположенных в разных нежилых зданиях.
При этом суд никак не мотивировал свой вывод, не обосновал, какими документами, имеющимися в материалах дела, подтверждается, что здание, в котором расположено нежилое помещение ответчика, и строения 2, 3, 5, 7, 8, 9 (2-й Нагатинский пр-д, д. 8, стр. 2), являются разными зданиями и у них отсутствует общее имущество, не оценил доводы истца о том, что эти здания в совокупности образуют многофункциональный Торговый центр, а также не учел его ссылки на судебные акты судов общей юрисдикции по данному вопросу.»
Итак, претензия ВС к нижестоящему суду состоит в следующем: суд не обосновал, почему здание, где находится павильон предпринимателя, и еще семь других строений с другими адресами «являются разными зданиями» и «у них отсутствует общее имущество», а также не определил, являются ли восемь зданий «многофункциональным Торговым центром».
Разумеется, текстуально этот пассаж из акта ВС абсурден.
Тезис о том, что восемь зданий не являются одним зданием, вряд ли нуждается в каком-то специальном обосновании. «Общего имущества» у восьми зданий быть не может, поскольку здания не являются лицами; общее имущество в принципе может быть у собственников помещений в этих зданиях (однако весь вопрос в том, каким образом оно может появиться). То, что несколько зданий образуют «многофункциональный Торговый центр» (а если бы он был однофункциональный?) само по себе не имеет очевидного правового значения, так как в постановлениях пленумов речь идет о «нежилом здании», а не о «многофункциональном Торговом центре».
По-видимому, Коллегия намекает, что нижестоящему суду следовало распространить аналогию «нежилого здания» с «многоквартирным домом», признанную пленумами ВАС и ВС, также и на комплекс из нескольких нежилых зданий, при наличии определенных условий. Суть этих условий Коллегия весьма туманно формулирует при помощи термина «многофункциональный Торговый центр», не давая, однако, ему никакого определения.
О каких актах судов общей юрисдикции говорит Коллегия, я не очень понял.
Как уже было сказано, в итоге Коллегия решила дело не в пользу предпринимателя.
***
В этом деле можно выделить несколько важных вопросов (не нашедших, однако, адекватного отражения в судебных актах).
1) Если предприниматель аккуратно платил деньги по счетам, выставляемым управляющей компанией, а та принимала исполнение без каких-либо возражений, не значит ли это, что компания добровольно отказалась от права требовать оплаты тех же услуг в иной, большей сумме? (В Америке это назвали бы “implied waiver”.) Если так, то отказ от права, видимо, распространяется и на правопреемника компании по договору цессии.
2) Насколько обоснована цена услуг «управления и эксплуатации»? Не пытается ли управляющая компания (надо полагать, контролируемая хозяевами ТЦ) получить сверхдоходы за счет несчастных собственников павильонов?
3) Насколько далеко простирается аналогия с «многоквартирным домом»? Каковы критерии для объединения зданий и сооружений в единый комплекс для целей признания наличия такой аналогии между этим комплексом и многоквартирным домом?
Первый пункт, по-видимому, дает сильный аргумент в пользу предпринимателя. Если бы я был судьей, возможно, я разрешил бы спор в пользу предпринимателя на основании одного лишь этого аргумента. Однако в судебных актах, включая акт ВС, этот вопрос вообще не обсуждается.
Второй пункт весьма важен для всех собственников павильонов в ТЦ.
То, что собрание всех собственников может заставить платить одного несогласного по утвержденным собранием тарифам на обслуживание общей собственности, принципиальных возражений не вызывает. Но не должно ли быть некоторой степени судебного контроля за обоснованностью этих тарифов?
Та же проблема существует и в многоквартирных жилых домах. Там этот вопрос довольно плотно регулируется нормативными актами. Насколько они применимы по аналогии к торговым центрам? Большой вопрос (но в судебных актах он не обсуждается).
Возможно, в торговом центре проблема справедливости цены еще более актуальна, чем в жилом доме. Ведь у ТЦ, в отличие от жилого дома, обычно есть «хозяин», который контролирует и управляющую компанию, собирающие деньги за «управление и эксплуатацию». Переговорная позиция собственников павильонов против хозяина ТЦ очень слаба. А значит, их интересы имеет смысл защитить государству.
Мало того, если половина павильонов пустует, это, видимо, означает, что они остались в собственности хозяина ТЦ. А если так, то он имеет большинство голосов на собрании собственников помещений. То есть может одобрить любую цену за услуги своей управляющей компании!
В корпоративном праве подобные проблемы решаются через концепцию «сделок с заинтересованностью». Однако в ЖК ничего такого нет!
Остается судам решать эти проблемы. Но и они таких попыток, похоже, предпринимать не намерены. Во всяком случае, в данном деле ни нижестоящие суды, ни ВС не поднимают темы конфликта интересов и справедливости размера цены.
Третий пункт, возможно, наиболее важен и интересен с теоретической точки зрения.
Очевидно, что могут быть ситуации, когда объединение нескольких зданий воедино для целей управления имеет смысл. Например, торговый центр, находящийся в двух расположенных встык зданиях, имеющих единую парковку, общие коммуникации и т.д.
Но каковы конкретно критерии для такого объединения? Не получится ли так, что одним «зданием» будет признан целый микрорайон? А может, хозяева одного из зданий (например, автомойки при торговом центре), не хотят обслуживаться по таким тарифам и готовы проложить себе отдельные коммуникации; не нужно ли им позволить выделиться?
Другой вопрос: не должно ли быть какой-то формализации объединения? Возможно, вначале собственники каждого из зданий должны провести «объединительные собрания»? Может быть, эти несколько зданий нужно зарегистрировать как «единый недвижимый комплекс» (ст. 133.1 ГК)?
Вопросов тут много, но ответов на них пока что нет, в том числе и в акте ВС.
***
Задача высшего суда – формирование судебной практики, то есть формулирование правовых позиций, пригодных к дальнейшему употреблению нижестоящими судами. Высший суд должен рассматривать дела, где встают важные и сложные вопросы права, и разрешать эти вопросы, то есть создавать нормы прецедентного права.
Исходя из этого критерия, ВС в данном деле своей миссии не выполнил.
Двух из трех важных и сложных вопросов права, вставших в этом деле, он (как и нижестоящие суды) вообще не заметил. Или не захотел заметить.
Что касается третьего вопроса, о пределах аналогии между нежилой недвижимости и многоквартирным жилым домом, то вместо разрешения вопроса права и формирования правовой позиции Коллегия ВС ограничилась туманными полунамеками.
Очевидно, Коллегия хочет сказать, что в данном случае несколько нежилых зданий имеет смысл приравнять к одному для целей проведения предусмотренной ВАС и ВС аналогии с многоквартирным жилым домом. Если так, Коллегии следовало сформулировать правовую позицию, то есть правило, на основании которого нижестоящий суд должен принимать подобные решения.
Например, так (пишу навскидку, наверняка кто-то предложит лучший вариант).
«Если несколько нежилых зданий объединены единым назначением и неразрывно связаны физически или технологически, то их следует рассматривать как одно нежилое здание для целей аналогии с многоквартирным жилым домом, предусмотренной п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25.»
Возможно, к этому следует добавить:
«…при условии одобрения такого объединения собственниками всех таких зданий, или, в случае наличия нескольких собственников помещений в здании, общим собранием собственников помещений каждого из таких зданий.»
Сформулировав подобное правило, Коллегия имела бы полное моральное право отправить дело обратно нижестоящим судам, чтобы суд первой инстанции применил эту правовую норму к установленным им фактам дела. (Наличие или отсутствие неразрывной технологической связи и т.д., понятное дело, нужно устанавливать в нижестоящих инстанциях.)
Вместо этого Коллегия недовольно заявляет, что нижестоящий суд, видите ли, не обосновал, почему восемь зданий «не являются одним зданием», и не заметил, что восемь зданий образуют «многофункциональный торговый центр». На этом мотивировка решения Коллегии по данному вопросу заканчивается.
Не думаю, что именно так должны выглядеть правовые позиции высшего суда страны…
[1] П. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64; п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25.
