Блог Юлия Тая на Zakon.ru
Вчера КС огласил Постановление №9-П, которым запретил занижать стоимость недвижимости, изъятой для строительства инфраструктуры Новой Москвы. Практика выкупа земли без индексации по цене, определенной в 2013–2014 годах, а выплаченной в 2017 году признана неконституционной. КС признал неконституционной сложившуюся с 2016 года практику применения ч. 5 ст. 13 федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ — городу федерального значения Москве территорий». Как вы помните, этот Закон был принят в режиме «чрезвычайщины», которая всегда возникает после поручения президента.
В 2013 году Госдумой для упрощенного изъятия земли под транспортную инфраструктуру и другие объекты в связи с масштабным проектом расширения столицы, инициированным в 2011 году. Упрощенным оказался и закрепленный в оспоренной норме порядок возмещения владельцам, арендаторам и пользователям земельных участков стоимости принудительно изымаемой у них недвижимости, а также связанных с этим убытков: сумма выкупа закреплялась на день, предшествующий принятию решения об утверждении планировки территории, где в будущем предполагалось изъятие.
Все вышесказанное поддерживаю, поскольку я всегда «за все хорошее, против всего плохого». Но тут важны некоторые нюансы и доводы, которые содержатся в мотивировочной части Постановления.
Так в частности, суд указал, что «Вместе с тем на рыночную стоимость изымаемого имущества влияет целый ряд показателей, экономических факторов, подлежащих оценке. Так, ее увеличение может быть обусловлено размещением объекта федерального или регионального значения, в связи с которым осуществляется изъятие недвижимого имущества, в частности, вследствие строительства объектов, улучшающих транспортную доступность, инфраструктурную привлекательность изымаемого имущества и этим повышающих спрос на него. Выплата в данной ситуации собственнику изымаемого в судебном порядке имущества его текущей рыночной стоимости, осуществляемая с учетом совершенствования инфраструктуры прилегающей территории в рамках реализации проекта, в связи с которым возникла необходимость изъятия имущества, означала бы получение таким собственником несправедливой выгоды за счет публичного субъекта и бюджетных средств, израсходованных в целях развития соответствующей местности».
Категорически не согласен, что выплата собственнику компенсации за изъятое имущество не должно учитывать то повышение стоимости, которое связано со строительством объектов, улучшения транспортной и иной инфраструктуры, поскольку это якобы приведет к образованию несправедливой выгоды за счет публичного субъекта.
Эти суждения не только несправедливы, но и ярко демонстрируют нарушение правила равенства субъектов права, включая государство и его органов. Частное лицо лишается имущества принудительно, оно не хотело этого, оно помимо имущественных потерь, испытывает огромное количество проблем, неудобств и страданий от потери принадлежащего ему имущества (это может быть дом бабушки, дача, где лицо жило всю свою жизнь и многие другое). И государство должно ему компенсировать хотя бы с учетом цены, которая становится выше при облагораживании данной местности, это минимальный уровень компенсации на которое имеет право собственник. Хотя, исходя из стандартов ЕСПЧ к вопросу гарантий собственности и защиты этого права, наверное, необходимо предоставлять возможность собственнику компенсировать и другие свои потери от лишения собственности на объект, а не только стоимость данной недвижимости.
Кроме того, как мне представляется, в тексте допущена просто логическая ошибка: ведь траты публичного субъекта на развитие соответствующей местности несутся в интересах неопределенного круга лиц и они (т.е все МЫ) за это никак не платим, поскольку это делается за счет общих налогов, уплачиваемых всем населением страны, но тот, кто за это общее благо пострадал отдельно, лично и имущественно, разумеется, должен получить не столько, сколько все остальные жители города (новый стадион, парк, трасса, ветка метро и т.д.), а больше.
Применяя аналогию института принудительного выкупа акций у маленьких акционеров, необходимо заметить, что ВАС РФ вполне справедливо рассчитывал стоимость этих малых пакетов исходя из стоимости контрольного пакета, т.е. явно переплачивая миноритариям, объясняя это компенсацией за принудительный характер такого выкупа и получения мажоритарным акционером полного контроля, т.е. не только дополнительного количества акций, но и получение 100 контроля, преодолевая нежелание акционеров. А ведь акции это совсем не «бабушкин домик в деревне». КС эту логику тогда разделял и поддерживал.
Не вижу принципиального отличия двух этих механизмов.
Также трудно поддержать предложенное КС распределение бремени доказывания:
«Поскольку проведение новой рыночной оценки изымаемого имущества без учета влияния размещения объекта федерального или регионального значения, в связи с которым осуществляется изъятие недвижимого имущества, практически неосуществимо, собственнику изымаемого в судебном порядке имущества должна быть предоставлена возможность доказать в суде факт увеличения его рыночной стоимости (рассчитанной на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории) с учетом общей динамики цен на аналогичное имущество и получить равноценное возмещение.
Тем более, что в последнем абзаце мотивировочной части указал еще на дополнительное ограничение: на основании заключения эксперта, которые подготовлены организациями, осуществляющими на профессиональной основе анализ рынка недвижимости, и не вызывают сомнений с точки зрения правомерности и достоверности использованных методик анализа».
Такое обременение частного лица, и без того претерпевавшего от государственной непреклонной воли в общественно значимых интересах, абсолютно абсурден и несправедлив, поскольку публичный субъект принуждает лишиться собственности, сам предлагает цену, а потом еще собственник должен там что-то доказывать. И это в отношениях государство — частное лицо.
Вмененное предположение о том, что собственник якобы излишне обогатится за счет государства, не выдерживает никакой критики, поскольку частные лица не участвуют в процессе определения тех объектов, которые подлежат изъятию. Они не определяют место расположения стадионов, прокладывания трасс, ж/д путей, размещения аэропортов. А коррупциогенность оспариваемых норм, возможно, имеет место быть, но тоже не на стороне собственников, а на стороне государства в лице чиновников. Очевидно, что надо искать не там, где светло, а там, где потерял.
Источник: https://zakon.ru/blog/2019/02/13/davaj_snachala_sedim_tvoyo_a_potom_kazhdyj_svoyo
