С 1 сентября 2022 г. действуют изменения, внесенные в Гражданский кодекс Федеральным законом от 21 декабря 2021 г. № 430-ФЗ.
Нововведения касаются деления помещений на жилые и нежилые, прекращения права собственности на такие помещения и здание целиком, передачи в аренду части помещения, пользования чужим участком и распоряжения зданием на нем, отношений собственников помещений в нежилых зданиях.
В своем комментарии для АГ-Эксперт партнер АБ «Бартолиус» Наталья Васильева отметила, что после закрепления этих правил в Гражданском кодексе стало проще использовать их в суде и защищать права: применять закон по аналогии всегда сложнее, чем тот закон, который регулирует нужное правоотношение.
Для примера возьмем размещение рекламной конструкции на фасаде здания. В ч. 2 ст. 44 ЖК РФ указано, что решение о размещении рекламы в местах общего пользования жилого дома должны принимать 2/3 собственников. К нежилым зданиям это правило приходилось применять по аналогии, но теперь оно закреплено в ст. 287.5 ГК РФ. Вопросов же к порядку принятия решений не возникало – норма прописана четко (например, Определение Верховного Суда РФ от 5 июля 2021 г. № 310-ЭС21-3707 по делу № А48-14167/2019).
Кроме того, эксперт отметила, что жилое помещение нельзя использовать не по назначению – для целей, не связанных с проживанием граждан (п. 1 ст. 141.1, п. 3 ст. 287.4 ГК РФ). При этом законодатель не предусмотрел обратную ситуацию, когда гражданин живет в нежилом помещении. То есть вопрос об апартаментах не решен – ведь они являются нежилыми помещениями, но используются для проживания граждан. В итоге собственники апартаментов лишены тех прав и способов их защиты, которые закон предоставляет собственникам квартир.
Из-за этого в суде приходится доказывать, что правила, которые закреплены в Жилищном кодексе для органов управления в МКД (ст. 161, 161.1 ЖК РФ), применяются и к апартаментам.
Еще одна проблема – отсутствие у Госжилинспекции полномочий по контролю за принятием решений общим собранием собственников в комплексе апартаментов. Из-за этого общие собрания в таких зданиях проводят хаотично, с грубейшими нарушениями норм Жилищного кодекса, что приводит к многочисленным судебным спорам (например, конфликт из-за смены управляющей компании в доме по адресу: г. Москва, ул. Профсоюзная, 128А, который нашел широкую огласку в СМИ).
Если управляющая компания действует недобросовестно, собственникам можно посоветовать коллективным иском оспаривать каждое незаконное общее собрание, параллельно подавать заявления о возбуждении уголовных дел (если подозреваете, что было совершено преступление) и привлекать внимание СМИ. При выборе новой управляющей компании проверьте наличие у нее долгов и судебных споров, почитайте отзывы в Интернете и поговорите с собственниками из других комплексов.
По мнению Натальи Васильевой, новая ст. 287.7 ГК РФ обязывает собственников ответственно относиться к использованию и содержанию своих помещений и позволяет защитить соседей недобросовестных жильцов.
Сложность применения этой статьи может заключаться в определении степени неправомерного поведения собственника, при которой нужно ставить вопрос о прекращении права собственности. Тут будет важно сохранение баланса.
Полная версия публикации: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/pravo-sobstvennosti-na-nedvizhimost-osennie-izmeneniya-dlya-grazhdan-i-biznesa/
