Осторожно, реестр закрывается! Данные физических лиц в ЕГРН будут скрыты от посторонних
Статья из журнала «Юридическая работа в кредитной организации» (версия до редакторской правки). Публикуется на Zakon.ru и здесь с любезного разрешения редакции.
Будылин С.Л. Осторожно, реестр закрывается! Какие возможности остаются у банков при поиске активов // Юридическая работа в кредитной организации. 2022. № 3. С. 44-53.
Статья про регистрацию недвижимости. Казалось бы, при чем здесь вопросы политической цензуры?..
***
В июле были приняты поправки в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», существенно ограничивающие доступ к сведениям о собственниках недвижимости — физических лицах.
С 1 марта 2023 года посторонние лица смогут получить эту информацию, только если сам собственник открыл к ней доступ, подав соответствующее заявление в реестр. Однако тот, у кого в этих данных есть законный интерес — например, покупатель данной недвижимости — сможет получить информацию через нотариуса даже без разрешения собственника, доказав нотариусу легитимность своего интереса.
Эта новелла довольно существенно осложнит анализ возможных будущих инвестиций для участников рынка недвижимости.
***
До недавнего времени среди ключевых принципов построения российского режима регистрации прав на недвижимость значился принцип открытости (общедоступности содержащихся в реестре сведений), а также связанный с ним принцип публичной достоверности (который, правда, в российской системе так и не был реализован последовательно).1
Назначение принципа открытости понятно. Он позволяет участникам оборота получать информацию о правах своих контрагентов на объекты недвижимости и исходя из этой информации принимать взвешенные решения по совершению сделок с этими контрагентами и с этой недвижимостью. А чем основательнее решения участников оборота, тем эффективнее работает экономика!
Признанный авторитет в праве недвижимости Роман Бевзенко в свое время писал по этому поводу следующее.
«Открытость реестровых данных не представляет, как правило, каких-либо сложностей для правоприменения. Направленность этого принципа регистрационного режима на интересы всего общества также вполне очевидна.»2
У информационной прозрачности есть и неэкономические аспекты. Она позволяет принимать взвешенные решения не только участникам оборота, но и другим членам общества.
Увы, не все члены общества одинаково законопослушны. В принципе, сведения из реестра могут оказаться полезны разного рода криминальным элементам: мошенникам, шантажистам, вымогателям и т. д. Это, конечно, не очень хорошо, а потому прозрачность реестра была до некоторой степени ограничена: так, нельзя было получить сводную информацию о всех объектах недвижимости, находящихся в собственности конкретного лица.
Это примерно соответствует правилам, существующим во многих других юрисдикциях, например, в Англии.3 Впрочем, правила варьируются от страны к стране. Так, в Германии доступен поиск в реестре («поземельной книге») в том числе по имени собственника, но для получения данных реестра заявителю следует подтвердить свой обоснованный интерес в информации.4 А вот в таких регионах США, как округ Майами-Дэйд, полная информация о недвижимости, в том числе результаты поиска по собственнику, доступна всем желающим онлайн – причем бесплатно и без регистрации!5
Стоит отметить, что неизвестны реальные случаи, когда сведения, полученные из Росреестра, применялись бы в криминальных схемах.6
С другой стороны, данные российского реестра недвижимости нередко находили использование в журналистских расследованиях, посвященных необъяснимо роскошной жизни некоторых государственных служащих.7 Кстати говоря, недвижимость российских чиновников нередко находили и в иностранных реестрах, включая тот же реестр округа Майами-Дейд.8
Ясно, что этот побочный продукт открытости реестра также служит интересам всего общества.
***
Не всем такая открытость по душе.
Примерно с 2016 года возникла практика подмены в выписках Росреестра имен некоторых избранных собственников недвижимости – обычно чиновников или их родственников. Имена заменялись на абсурдные аббревиатуры (вроде «ЛСДУЗ» или «ЙФЯУ9»), либо на бессодержательную фразу («частное лицо»), либо вовсе на ложные сведения (в качестве собственника указывалась «Российская Федерация»).9 Несколько лет спустя получил применение новый метод сокрытия информации о недвижимости госслужащих: путем полного удаления ее из реестра — или, во всяком случае, из открытого доступа.10
Вряд ли можно предположить, что чиновники боялись простых жуликов, скорее все-таки журналистов. Изначально никакой правовой основы у этих креативных практик, по-видимому, не было. Формально регистрационный закон по-прежнему следовал принципу открытости. В реальности же этот принцип трещал по швам.
ФСБ предлагала законодательно «закрыть» реестр еще в 2015 году, но тогда эта попытка была раскритикована специалистами и в итоге не удалась.11 Но в 2021 году возможность сокрытия информации о недвижимости отдельных лиц по решению «уполномоченных органов» была легализована поправкой в регистрационный закон.12
А в 2022 году у законодателей дошли руки, чтобы привести закон в системное соответствие с новыми веяниями. Были приняты положения, вступающие в действие с 1 марта 2023 года, которые значительно уменьшают степень открытости реестра недвижимости. Для участников оборота получение информации о собственнике недвижимости станет куда более проблематичным, а для журналистов — и вовсе невозможным (во всяком случае, путем прямолинейного запроса в Росреестр).
***
По словам авторов соответствующего законопроекта — к каковым относятся, в частности, депутат А. Хинштейн и сенатор А. Клишас — новый закон направлен на «защиту прав граждан как субъектов персональных данных».13
«Принятие законопроекта позволит повысить уровень защищенности персональных данных граждан Российской Федерации, обеспечивая конституционное право на неприкосновенность частной жизни.»14
Разработчики особо тревожатся о безопасности — нет, не чиновников, а «военнослужащих и сотрудников правоохранительных органов», подвергаемых «т.н. «деанономизации»».15
Суть поправок16 в регистрационный закон состоит в том, что реестр недвижимости перестает быть открытым в части персональных данных физических лиц – собственников недвижимости.17
То же относится и к персональным данным иных зарегистрированных правообладателей (арендаторов и т.д.), а также «лиц, в пользу которых зарегистрированы ограничения или обременения» в отношении объекта недвижимости. Далее я для краткости условно именую их всех, в том числе собственников, «правообладателями».
Персональные данные правообладателя — а именно, его имя и дата рождения — могут предоставляться реестром всем желающим лишь по особому заявлению самого правообладателя в отношении данного объекта недвижимости. В противном случае выписку Росреестр выдаст, но там будут лишь «сведения о принадлежности данного объекта физическому лицу» или об обременениях в его пользу, без указания персональных данных этого лица.18
Из общего запрета на предоставление сведений о правообладателе есть ряд исключений.
Прежде всего, в новом законе приводится список лиц, которые все же могут получить эти данные без спроса. В список входит, например, супруг (супруга) правообладателя, сособственник данной недвижимости, арендатор, обладатель сервитута и т. п. К полной версии реестра в определенных законом случаях имеют доступ также нотариусы и кадастровые инженеры.19
Разумеется, полноценную выписку, как и некоторые другие документы, может получить из реестра сам правообладатель. Помимо него, к ним имеют доступ, например, залогодержатели в отношении данной недвижимости, арбитражный управляющий при банкротстве правообладателя, суды и, разумеется, разнообразные правоохранительные и контролирующие органы (этот список был уже в предыдущей версии закона).20
Кроме того, через нотариуса данные о правообладателе может получить любое лицо, «которому такие сведения необходимы для защиты своих прав и законных интересов».21
Что же это за лица? Согласно поправкам к законодательству о нотариате, введенным тем же законом, к основаниям для удостоверения нотариусом полноценной выписки «могут относиться» (непонятно, значит ли эта формулировка, что список не закрыт) шесть различных обстоятельств. Например, наличие у заявителя предварительного договора с собственником о купле-продаже этой недвижимости или намерение заявителя обратиться в суд с иском к правообладателю.22
«К таким обстоятельствам могут относиться:
1) наличие договора, сторонами которого являются заявитель и правообладатель или лицо, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения, предметом которого является совершение работ (оказание услуг) в отношении объекта недвижимости, принадлежащего правообладателю, или объекта недвижимости, в отношении которого в пользу указанного лица зарегистрированы ограничения или обременения, либо передача заявителю во владение и (или) пользование такого объекта недвижимости;
2) наличие предварительного договора, сторонами которого являются заявитель и собственник объекта недвижимости, предметом которого является обязательство заключить в будущем договор об отчуждении такого объекта заявителю;
3) намерение заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации объекта недвижимости;
4) намерение заявителя обратиться в суд за возмещением причиненного ущерба его личности или имуществу, если для возмещения такого ущерба необходимы сведения об объекте недвижимости и о его правообладателе либо о лице, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта;
5) наличие оснований для предъявления заявителем иска к правообладателю, в том числе предусмотренного статьями 301 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иска о взыскании с правообладателя объекта недвижимости либо с лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения или обременения в отношении данного объекта, денежных средств в связи с наличием у него задолженности по уплате платежей, связанных с использованием данного объекта;
6) наличие у заявителя предусмотренных законодательством Российской Федерации оснований для обращения взыскания на принадлежащий правообладателю на праве собственности объект недвижимости.»23
Нотариус также может удостоверить выписку с данными о правообладателе по совместному заявлению заинтересованного лица и самого правообладателя, когда эти сведения нужны для совершения сделки.24
Немаловажный вопрос — о раскрытии информации, касающихся предыдущих собственников недвижимости. Ведь при разрешении вопроса о добросовестности приобретателя недвижимости суды нередко решают его в зависимости от предшествующей истории объекта недвижимости.
Однако формулировки нового закона на эту тему несколько невнятны.25 Так, лично мне осталось неясным, будут ли персональные данные предыдущих собственников предоставлены нотариусу по запросу клиента, совершающего сделку с недвижимостью. С одной стороны, вроде бы говорится, что сведения нотариусу «предоставляются»26; но, с другой стороны, в пункте, на который ведет соответствующая ссылка, говорится лишь о данных «правообладателей», но не бывших правообладателей27. Желающие могут попробовать разгадать этот депутатский ребус самостоятельно.
В законе есть несколько заслуживающих похвалы пунктов, связанных с «цифровизацией».
Так, подлинность уже выданной выписки с персональными данными правообладателя может быть затем проверена любым лицом через официальный сайт, причем «с предоставлением результата такой проверки, имеющего уникальный идентификационный номер».28
Заявление правообладателя о разрешении раскрытия его персональной информации любым третьим лицам может быть передано в Росреестр через «единый портал» (Госуслуг), или через «официальный сайт» (Росреестра), или даже через банк и его средства связи с реестром.29
Через «единый портал» также можно подать заявление о согласии правообладателя на передачу соответствующих данных конкретному банку или конкретной страховой компании в связи со сделкой.30
То есть в Росреестр для этого правообладателю идти не придется. Как говорится, и на том спасибо…
***
Понятно, что новшество будет иметь важное значение для российского оборота недвижимости. Станет более затруднительным предынвестиционное юридическое исследование (due diligence) в части подтверждения прав физических лиц на недвижимость и выявления тех лиц, в пользу которых имеются обременения.31
Ранее юристы или риелторы просто заказывали в реестре выписку в отношении объекта приобретаемой недвижимости. Теперь же для этого придется получать разрешения соответствующих физических лиц (не все из которых могут быть известны) либо доказывать легитимный интерес заявителя в получении информации. А ведь до заключения сделки в это время может быть еще очень далеко.
Станет гораздо более затруднительным и поиск кредиторами (такими как банки) активов должников. Раньше можно было проверить через реестр сразу несколько объектов, которые предположительно связаны с должником, и в случае удачи получить достоверную информацию о принадлежащей ему недвижимости. Теперь же подобная «стрельба по площадям» становится как минимум проблематичной (впрочем, многое будет зависеть от трактовки упомянутого в законе понятия «защиты своих прав и законных интересов» применительно к кредитору неисправного должника).
По мнению экспертов Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП), ограничение доступа к информации о правообладателях «усложнит оборот объектов недвижимости и может привести к увеличению случаев мошенничества».32 То есть поправки не защитят граждан от преступников, а, наоборот, сыграют на руку жуликам!
РСПП предлагал хотя бы по умолчанию оставить данные реестра открытыми, дав самому гражданину возможность их засекретить. Как видим, это предложение не было услышано.
Несомненно, понижение степени прозрачности реестра приведет к росту транзакционных издержек на получение информации о недвижимости и снизит основательность принимаемых участниками оборота решений – а, значит, снизит и эффективность экономики в целом. Это не говоря уже о страданиях конкретных граждан, которые падут жертвой ловящих рыбку в мутной воде мошенников. А также не говоря о том, что теперь коррумпированные чиновники, владеющие роскошными дворцами, смогут наконец избавиться от назойливого внимания журналистов.
Роман Бевзенко, комментируя ранний вариант законопроекта о закрытии реестра (от 2015 года) иронически предлагал не останавливаться на достигнутом, а внести следующую поправку в КоАП.
«Не допускается разглядывание и запоминание типов и моделей автомобилей, а также их регистрационных знаков. Запрещается также разглядывание лиц владельцев автотраспортных средств и сопоставление этих лиц с лицами других людей.»33
Что ж, быть может, дойдет и до этого…
***
Но что же теперь делать участникам оборота? Таким, например, как банки, для которых due diligence – жизненно необходимая потребность?
К счастью для них, реестр все же не стал полностью непрозрачным. Как упоминалось выше, остался целый ряд каналов для получения информации о правообладателях, пусть даже эти каналы более хлопотны, чем простой запрос в реестр. Перечислю основные такие каналы.
1. Проверка выписки, предоставленной правообладателем
Сам собственник недвижимости (или иной правообладатель) может получить из реестра полноценную выписку и предоставить ее контрагенту. Контрагент может проверить подлинность выписки через официальный сайт Росреестра. Понятно, что отказ предполагаемого правообладателя от предоставления выписки может означать, что дело нечисто.
2. Требование к правообладателю о раскрытии его данных в реестре
Если контрагент не готов довериться предоставленной правообладателем выписке, он может потребовать, чтобы правообладатель подал в реестр заявление о рассекречивании своих данных. Затем контрагент может получить выписку самостоятельно. В случае банка такое заявление может быть подписано правообладателем непосредственно в банке и передано в реестр по банковским каналам связи.
3. Раскрытие информации банку или страховой компании
В новом законе упоминается возможность раскрытия через «единый портал» информации о правообладателе конкретному банку (или страховой компании) в связи с готовящейся сделкой – такой как приобретение данной недвижимости с помощью кредитных средств банка. Банк направляет запрос правообладателю; тот в ответ направляет в реестр «заявление о предоставлении сведений»; реестр направляет выписку банку. Вся коммуникация идет через «единый портал» (Госуслуги).
4. Получение выписки через нотариуса
Можно также получить выписку с персональными данными правообладателя через нотариуса. Для этого понадобится либо получить согласие самого правообладателя (с которым совершается сделка), либо продемонстрировать нотариусу легитимность своего интереса в этих данных. При этом абстрактные размышления о возможном будущем приобретении недвижимости, очевидно, не являются легитимным основанием для получения выписки, а вот заключенный с собственником предварительный договор о приобретении недвижимости — является.
Также легитимными основаниями являются «намерение заявителя обратиться в суд» с некоторыми видами исков к правообладателю, «наличие оснований для предъявления заявителем иска к правообладателю» или даже «наличие у заявителя предусмотренных законодательством Российской Федерации оснований для обращения взыскания» на объект недвижимости.
Замечу, что здесь на нотариуса возлагаются не вполне свойственные ему функции разрешения вопросов факта и права. Действительно ли у заявителя есть такое намерение? Действительно ли у него есть такие основания? Действительно ли эти основания предусмотрены законодательством? Например, может ли кредитор неисправного должника запросить выписку на объект недвижимости, в отношении которого у него есть лишь подозрение, что он принадлежит должнику?
Будущее покажет, как справятся с этими функциями российские нотариусы. Вообще же стоит отметить, что поправки делают гораздо более значительной роль нотариусов в оформлении сделок с недвижимостью. Теперь остается лишь сделать обязательным нотариальное оформление сделок с недвижимостью и переложить все общение с реестром с участников сделки на нотариуса.
5. Следует также иметь в виду, что полноценный доступ к записям в реестре имеют суды (так что участник процесса имеет возможность, по крайней мере теоретическую, получить информацию, заявив ходатайство о судебном запросе в реестр) и арбитражные управляющие (что актуально в случае банкротства должника или контролируемого им юридического лица).
***
Резюмируя, можно сказать, что снижение прозрачности реестра осложнило жизнь участников оборота недвижимости, но не сделало проверку недвижимости полностью невозможной. А вот журналистам-расследователям пришлось гораздо хуже. Прямолинейные пути получения информации о недвижимости предполагаемых коррупционеров им были полностью перекрыты.
======================================
1Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2006. № 12. С. 46-62.
2Там же.
3Страница поиска информации о недвижимости в Англии и Уэльсе на сайте правительства Великобритании. Search for land and property information. https://www.gov.uk/search-property-information-land-registry
4См.: Land registers in EU countries: Germany // European e-justice. https://e-justice.europa.eu/109/EN/land_registers_in_eu_countries?GERMANY&member=1
5См.: Страница поиска на сайте официального оценщика недвижимости округа Майами-Дейд. https://www.miamidade.gov/Apps/PA/propertysearch/#/
6См.: Закон защитит персональные данные владельцев недвижимости от журналистов // Недвижимость и строительство Петербурга. 10.07.2022. https://nsp.ru/33305-zakon-zashhitit-personalnye-dannye-vladelcev-nedvizimosti-ot-zurnalistov
7См. там же.
8См.: Алексей Навальный нашел американскую недвижимость у семьи главы Нижнего Новгорода // Коммерсантъ. 21.12.2016. https://www.kommersant.ru/doc/3177194
9Чайки по именам ЛСДУЗ и ЙФЯУ9 // Новая газета. 30.04.2021. https://novayagazeta.ru/articles/2021/04/30/chaiki-po-imenam-lsduz-i-ifiau9
10«Важные истории»: чиновники из МВД массово скрыли дорогую недвижимость в Росреестре // Новая газета. 25.01.2021. https://novayagazeta.ru/news/2021/01/25/167347-vazh
11См.: Сведения о владельце недвижимости дадут только с его согласия. Депутаты защищают реестр от неустановленных лиц // Zakon.ru. 07.07.2002. https://zakon.ru/discussion/2022/07/07/svedeniya_o_vladelce_nedvizhimosti_dadut_tolko_s_ego_soglasiya__deputaty_zaschischayut_reestr_ot_neu
12Ч. 1.2 ст. 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.
13Пояснительная записка к проекту федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных» и иные законодательные акты российской федерации по вопросам защиты прав субъектов персональных данных». С. 1. Законопроект № 101234-8. https://sozd.duma.gov.ru/bill/101234-8
14Там же. С. 3.
15Там же. С. 1.
16Ст. 4 Федерального закона от 14.07.2022 N 266-ФЗ.
17См.: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ в редакции ст. 4 Федерального закона от 14.07.2022 N 266-ФЗ (далее «Закон»).
18Ч. 7.1 ст. 62 Закона.
19Ч. 6 ст. 36.3 Закона; см. также ч. 13 ст. 62 Закона.
20Ч. 13 ст. 62 Закона.
21Ч. 14.1. ст. 62 Закона.
22Ст. 3 Федерального закона от 14.07.2022 N 266-ФЗ.
23Там же.
24Ст. 3 Федерального закона от 14.07.2022 N 266-ФЗ.
25Ч. 14.2 ст. 62 Закона.
26П. 1 ч. 14.2 ст. 62 Закона.
27Ч. 14.1 ст. 62 Закона.
28Ч. 8.1 ст. 62 Закона.
29Ч. 4 ст. 36.3 Закона.
30Ч. 17.1. ст. 62 Закона.
31См.: Мутаев Х. ЕГРН не будет прежним // Zakon.ru. 17.08.2022. https://zakon.ru/blog/2022/8/17/egrn_ne_budet_prezhnim
32Информацию о собственниках недвижимости предложили оставить открытой // Ведомости. 23.06.2022. https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2022/06/23/928209-informatsiyu-sobstvennikah-nedvizhimosti
33Бевзенко Р. После закрытия реестра недвижимости надо запретить … // Zakon.ru. 14.10.2015 https://zakon.ru/blog/2015/10/14/posle_zakrytiya_reestra_nedvizhimosti_nado_zapretit
