Мусорная реклама и ветреный арендатор

Прекращается ли договор при одностороннем отказе от него?

 

White and Carter (Councils) Ltd v McGregor [1961] UKHL 5
Определение СКЭС ВС РФ от 26.06.2020 по делу N 305-ЭС20-4196, А40-285997/2018

 

Будылин С.Л. Мусорная реклама и ветреный арендатор. Прекращается ли договор при одностороннем отказе от него? // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2021. №5. С. 39-58.

С любезного разрешения редакции статья публикуется здесь (вариант до редакторской правки).

***

Обсуждаются позиции высших судов Англии и России по вопросу о возможности прекращения договора односторонним волеизъявлением. По общему правилу такой возможности у стороны договора нет: для прекращения договорных обязательств, так же как и для их создания, нужно согласие сторон.

***

Предположим, стороны заключили договор, но затем одна из сторон объявляет, что исполнять договор не намерена. Что при этом происходит с договором? Прекращается он или продолжает действовать?

Первым делом приходят в голову два альтернативных варианта ответа.

Первый вариант: договор продолжает действовать, и вторая сторона по-прежнему может требовать исполнения от первой стороны, а если та будет упорствовать, может взыскивать с нее убытки по мере их возникновения. Этот вариант выглядит абсолютно естественным, ведь договор возникает в результате соглашения сторон и, вообще говоря, не может прекращаться в результате волеизъявления лишь одной стороны.

Но что если речь идет о некоем долгосрочном договоре (аренда и т.п.)? Неужели арендодатель может годами взыскивать по договору арендную плату с арендатора, который прямо объявил об отказе от договора и помещение не использует?

Второй вариант: в результате упомянутого заявления договор автоматически прекращается в своей основной части, но не желающая исполнять договор сторона должна заплатить другой стороне убытки (расчет которых – отдельный вопрос, к которому мы еще вернемся). Этот вариант тоже кажется в своем роде логичным: если уже ясно, что договор исполняться не будет, правопорядку нет смысла настаивать на буквальном сохранении договорных обязательств. Пусть стороны просто разочтутся деньгами!

Но что если речь идет о договоре, неисполнение которого не компенсируется деньгами? Например, о договоре купли-продажи уникальной картины? Неужели продавец может так легко «соскочить» с договора? И, кроме того, что же тогда с взаимностью волеизъявления сторон?

Для обеспечения такой взаимности можно предложить третий вариант: договор прекращается, но только если вторая сторона на это согласна. Убытки, разумеется, первая сторона должна заплатить. Очевидно, однако, что это возврат к первому варианту в том смысле, что при отсутствии согласия второй стороны договор не прекращается.

В английском праве в разных ситуациях реализуются все три этих варианта.

По общему правилу, даже прямой отказ стороны от исполнения договора (repudiation) еще не означает прекращения договора. Другая сторона может по своему выбору либо (1) принять этот отказ (accept the repudiation) и тем самым прекратить (terminate) договор, а затем взыскать с нарушителя убытки; либо (2) не принимать отказа и продолжать исполнять договор как ни в чем не бывало, а с нарушителя также требовать исполнения и взыскивать убытки по мере их возникновения. В последнем случае отказавшаяся от договора сторона имеет полное право передумать и также продолжить исполнение договора.

If one party to a contract repudiates it in the sense of making it clear to the other party that he refuses or will refuse to carry out his part of the contract, the other party, the innocent party, has an option. He may accept that repudiation and sue for damages for breach of contract whether or not the time for performance has come; or he may if he chooses disregard or refuse to accept it and then the contract remains in full effect¹.

Однако, как будет подробнее обсуждаться далее, в некоторых особых случаях суды признают прекращение договора даже без согласия второй стороны.

***

Рассматриваемое нами дело можно назвать «делом о мусорной рекламе»². Это дело не английское, а шотландское, но оно дошло до Палаты Лордов (в то время высшей судебной инстанции Соединенного Королевства), которая подчеркнула, что процитированное выше «общее правило … неоднократно провозглашалось судами и Шотландии, и Англии». Сформулированная в деле правовая позиция считается частью английского права и в этом качестве неизменно цитируется в английских учебниках и трактатах по договорному праву³.

Суть дела заключалась в следующем. Автомастерская заключила договор на размещение своей рекламы на муниципальных урнах. Контрагентом был изготовитель урн, которому муниципалитет разрешил размещать на них таблички с рекламой и брать за это деньги с рекламодателей. Срок действия договора составлял три года, и в течение этого периода договор успешно исполнялся сторонами. Затем встал вопрос о продлении договора на следующие три года.

Представитель автомастерской, занимающий должность менеджера по продажам, недолго думая, продлил договор на следующий трехлетний срок. Доверенности на совершение подобных действий у него не было, но нижестоящие суды впоследствии определили, что менеджер обладал «предполагаемыми полномочиями» (apparent authority), достаточными для продления договора.

Однако руководство мастерской, узнав о продлении, объявило, что оно не разрешало менеджеру подписывать этот договор, и что «мусорная» реклама мастерской больше не нужна! В тот же день мастерская сообщила контрагенту, что их договор аннулируется.

Но на контрагента это сообщение никакого впечатления не произвело. Как и было предусмотрено договором, он изготовил рекламные таблички, приделал их к урнам, а урны затем были выставлены на улицах города. Несмотря на яростные возражения заказчика, исполнитель потребовал оплаты, а когда заказчик отказался платить, предъявил ему иск о взыскании долга (debt) на всю сумму заказа. Речь шла примерно о 200 фунтах.

Нижестоящие суды, полагаясь на шотландский прецедент от 1952 года4, отказали в иске. (В том деле суд Шотландии в сходной ситуации признал, что единственным «разумным» вариантом действий для исполнителя было бы согласие на прекращение договора и взыскание убытков.) Затем «дело о мусорной рекламе» дошло до Палаты Лордов, которая пришла к выводу, что прецедентное шотландское дело было разрешено неправильно.

Большинством голосов 3 к 2 лорды разрешили спор в пользу исполнителя (изготовителя урн), позволив ему взыскать с заказчика (автомастерской) полную сумму стоимости заказа.

***

Как уже было сказано, мнения лордов разделились.

Лорд Рейд (Lord Reid) счел, что старое шотландское дело было разрешено неверно. Лорд сослался на процитированное выше «общее правило», которое немедленно привело его к выводу, что договор остался в силе, и автомастерская должна заплатить за оказанные ей по договору рекламные услуги, пусть даже ей уже и не нужные.

Замечу от себя, что если бы дело было на континенте, в суде неизбежно встал бы вопрос о том, насколько добросовестным было проведение исполнителя. В английском договорном праве отсутствует обязанность действовать добросовестно; однако сходный вопрос обсуждался и в рассматриваемом деле.

Отвечая на аргумент из шотландского прецедента, что в подобной ситуации «единственным разумным и надлежащим действием» для исполнителя было бы принятие отказа от договора и последующее взыскание убытков с заказчика, лорд Рейд задался вопросом, должен ли правопорядок признавать права стороны договора, только когда они осуществляются «разумным образом».

Лорд Рейд уверенно дает отрицательный ответ на этот вопрос. По его словам, требование, чтобы суд проверял действия сторон договора на «разумность», внесло бы слишком много неопределенности в договорное право.

Коль скоро у стороны договора действительно есть некое право, она может осуществлять это право так, как ей заблагорассудится!

Далее лорд Рейд обсуждает представленный в ходе прений гипотетический пример. Допустим, компания наняла эксперта, чтобы тот съездил за границу и написал некий отчет, а затем передумала и аннулировала свой заказ, прежде чем эксперт успел что-либо сделать. Может ли эксперт, несмотря на это, отправиться в путешествие, потратить тысячи фунтов на подготовку отчета, а затем требовать полной оплаты своих услуг в соответствии с буквой договора? И это вместо того, чтобы никуда не ехать, а просто взыскать с компании относительно небольшую сумму своих потерь? Такой результат кажется абсурдным, но он, по-видимому, вытекает из прямолинейной позиции лорда Рейда.

Чтобы избежать абсурда, лорду Рейду приходится несколько подправить свою позицию. По его словам, общее правило не будет работать, если компания докажет, что у эксперта нет легитимного интереса в исполнении работы, помимо непосредственного финансового интереса. Если доказано, что такого легитимного интереса нет, то суд может разрешить спор по праву справедливости (equity), а не по строгому договорному праву. То есть на свое усмотрение признать договор прекратившимся!

Таким образом, лорду Рейду пришлось признать, что иногда неформальные соображения разумности и справедливости все же могут иметь значение для разрешения подобного спора. Но, по его словам, в данном деле нет никаких доказательств отсутствия у исполнителя легитимного интереса в исполнении договора.

В итоге лорд Рейд выступил за удовлетворение жалобы изготовителя урн.

Лорд Мортон (Lord Morton of Henryton) этими выводами не согласился. По его мнению, шотландский прецедент был разрешен абсолютно правильно и не нуждался в коррекции.

Лорду Мортону кажется весьма убедительным пример с экспертом, упомянутый ранее лором Рейдом (которого лорд Мортон, как это принято среди лордов-судей, называет «мой благородный и ученый друг»). По его мнению, удовлетворение жалобы изготовителя урн неизбежно ведет к абсурдному выводу, что пресловутый эксперт действительно может отправиться в свое путешествие вопреки желанию заказчика!

Помимо прочего, лорд Мортон отмечает, что во многих случаях исполнение договора требует деятельного участия обеих сторон. Для таких договоров предложенное лордом Рейдом «общее правило» просто не работает: вторая сторона физически не сможет исполнить свою часть договора без участия первой, а потому и не может требовать признания договора продолжающимся! В данном случае сотрудничества заказчика не требовалось, но это просто случайность, которая не должна играть роли при формулировке общего правила.

Далее, по словам лорда Мортона, в данном деле исполнитель фактически требует принудить заказчика к исполнению договора в натуре (в виде уплаты цены договора). Между тем по действующим прецедентам принуждение к исполнению в натуре не допускается, если договорное обязательство состоит в выплате денег. Пусть исполнитель, как положено, взыскивает убытки!

Лорд Такер (Lord Tucker) полностью присоединился к мнению лорда Ходсона, которое обсуждается далее.

Лорд Кит (Lord Keith of Avonholm) подобно обсуждает применимые принципы договорного права и прецеденты и приходит к выводам, противоположным тем, к каким пришел лорд Рейд.

Помимо прочего, лорд Кит упоминает любопытное дело от 1872 года об обманутой невесте⁵. Мужчина пообещал леди жениться на ней чрез два года, но через некоторое время передумал и сообщил невесте, что свадьбы не будет. Обманутая невеста немедленно предъявила жениху иск о взыскании убытков, причиненных нарушением договора. Суд признал, что невеста действительно имеет право принять отказ жениха и потребовать возмещения убытков, если она сама на тот момент по-прежнему была готова исполнить договор. Однако суд также заметил, что при желании невеста «может рассматривать уведомление о намерениях контрагента как недействующее, дождаться срока исполнения договора и тогда уже привлечь контрагента к ответственности за последствия неисполнения договора». То есть невеста могла еще подождать, и тогда получить с жениха больше денег (возмещение расходов на свадебное платье?).

Однако лорд Кит полагает, что упомянутое лордом Рейдом правило нуждается в уточнении. Сославшись на то, что «право Шотландии всегда подчеркивало взаимный характер договоров», лорд формулирует следующую правовую позицию.

«Если договор должен был первоначально начать функционировать (take operative effect) в результате исполнения той стороной, которая от него отказывается (repudiating party), и эта сторона подтверждает свой отказ путем отказа исполнить договор или путем фактического неисполнения, то другая сторона имеет иск об убытках или об исполнении в натуре. Если осуществить исполнение первой должна была другая сторона, и пришло время для ее исполнения, то она должна предоставить исполнение или же продемонстрировать, что она готова и может предоставить исполнение, и если ее предоставление по-прежнему отвергается той стороной, которая отказывается от договора, то единственное основание иска для этой другой стороны опять возникает на эту дату.»

Предложенное правило выглядит несколько запутанным, но, очевидно, в общих чертах суть в том, что лорд Кит не считает осмысленным сохранение полноценных договорных обязательств при отказе от исполнения договора одной из его сторон.

Помимо прочего, лорд Кит ссылается на то, что в случае купли-продажи товаров, согласно писаному закону, взыскание цены товара с покупателя по общему правилу возможно лишь в случае перехода собственности на товар к покупателю, для чего необходимо согласие покупателя. По мысли лорда, подобное правило по аналогии неплохо бы применить и к договору оказания услуг, рассматриваемому в данном деле. Заказчик не желал исполнения договора, и нельзя навязывать ему размещение его имени на урнах. А значит, нельзя взимать и полную оплату за такое размещение!

Затем лорд Кит сообщает, что он, оказывается, был одним из судей в том самом шотландском прецеденте от 1952 года, который лорд Рейд считает неправильно разрешенным! Лорд Кит, напротив, продолжает считать, что то дело было разрешено абсолютно верно.

В подтверждение своей позиции лорд Кит приводит все тот же гипотетический кейс с поездкой эксперта за границу. В изложении лорда Кита кейс обретает новые краски: теперь речь идет о поездке в Гонконг и подготовке отчета за вознаграждение в 10 тыс. фунтов. По логике адвокатов заявителя жалобы, эксперт может спокойно ехать в Гонконг, писать свой отчет, а затем требовать 10 тыс. фунтов с заказчика. Лорду Киту этот результат кажется верхом абсурда.

Наконец, лорд Кит обсуждает альтернативное основание требований исполнителя, а именно требование о взыскании заранее определенных убытков (liquidated damages, функциональный аналог нашей неустойки), установленных договором. По договору сумма заранее определенных убытков была все та же, то есть была равна цене рекламных услуг за три года (около 200 фунтов). Однако, по мнению лорда, это положение договора вступает в силу лишь после того, как сам договор «начинает функционировать» (comes into operation). А этого так и не случилось ввиду отказа заказчика от договора. Так что и по этому основанию денег взыскать нельзя.

По мнению лорда Кита, жалобу изготовителя урн следовало отклонить.

Лорд Ходсон (Lord Hodson) приводит примерно те же аргументы, что и лорд Рейд. В том числе и аргумент о недопустимости разрешения договорного спора «по справедливости». Если суд будет признавать обязательство из договора действующим, только когда суд сочтет это «разумным», это внесет слишком много неопределенности в договорное право!

По мнению лорда Ходсона (которое и оказалось решающим), жалобу исполнителя следует удовлетворить.

Акты нижестоящих судов были отменены, дело было возвращено в нижестоящий суд для вынесения решения по существу.

***

В этом классическом (и по-прежнему остающемся в силе) прецеденте Палата Лордов большинством голосов подтвердила, что договор не может быть прекращен волеизъявлением лишь одной из его сторон. Вторая сторона имеет полное право продолжать исполнение договора и требовать того же от контрагента, а в случае неисполнения тем его обязательств требовать возмещения убытков по мере их возникновения. Аргументы меньшинства насчет абсурдности навязывания стороне договора ненужных ей услуг не были услышаны большинством.

К этому правилу, однако, следует сделать несколько важных оговорок.

Во-первых, сам лорд Рейд, написавший основной вариант решения, был вынужден согласиться, что из сформулированного им общего правила бывают исключения. По его словам, правило не работает, если у стороны нет «легитимного интереса» в навязывании контрагенту продолжения исполнения договора, помимо собственно денежных интересов. Понятие легитимного интереса весьма расплывчато, и, надо понимать, вопрос наличия или отсутствия такого интереса отдается в конечном счете на усмотрение суда. В судебной практике эта позиция применяется редко⁶.

Во-вторых, как отметил лорд Мортон, во многих случаях продолжение существования договора требует сотрудничества обеих сторон. Если одна из сторон отказывается сотрудничать, вторая физически не может исполнить своих обязательств из договора, а потому ей ничего не остается делать, как все же принять отказ первой стороны от договора и взыскивать с нее убытки. Эта теория впоследствии подтверждалась многочисленными судебными решениями⁷.

Если так, то исход «дела о мусорной рекламе» во многом объясняется тем, что от заказчика по договору не требовалось никаких встречных действий, помимо оплаты!

Этот аспект проблемы обсуждался в известном деле Апелляционного Суда от 1976 года8.

Судовладелец сдал свой сухогруз в аренду (charterparty by demise). По условиям договора арендатор должен был вернуть его в исправном состоянии. Случилось так, что сухогруз пришел в негодность, и стоимость ремонта значительно превысила бы стоимость самого судна. Тогда арендатор вернул судно как есть. Однако судовладелец отказался от формальной приемки судна и потребовал, чтобы арендатор его все же отремонтировал, а до того времени чтобы продолжал бы уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора. Нижестоящий суд удовлетворил требования судовладельца, но апелляция отменила это решение.

Апелляционный Суд единогласно признал, что возврат судна был «действительным» (redelivery was valid), то есть что договор аренды прекратился, а судовладелец теперь имеет право лишь на взыскание убытков. При этом судьи апелляции несколько разошлись в мотивировках.

Лорд Деннинг (Lord Denning MR) сказал, помимо прочего, что правило из обсуждаемого решения Палаты Лордов (White and Carter) не применяется «в случае, когда истец должен, при разумном подходе (in all reason), принять отказ от договора и предъявить иск об убытках, при условии, что убытки обеспечивают достаточную защиту от любых причиненных ему потерь».

Как видим, лорд Деннинг – в отличие от лорда Рейда и лорда Ходсона в White and Carter – склоняется к подходу, близкому к континентальной концепции добросовестности.

Лорд Орр (Orr LJ), однако, возразил, что дело тут совсем в другом. Во-первых, судовладелец при всем желании не мог бы продолжить исполнение договора без сотрудничества арендатора; а, во-вторых, как доказывали арендаторы, у судовладельца не было легитимного интереса в том, чтобы настаивать на продолжении аренды вместо получения денежной суммы в размере своих убытков. Третий участник панели, лорд Браун (Browne LJ) в этом пункте присоединился к аргументам лорда Орра, а не к инновационному подходу лорда Деннинга.

***

Следует упомянуть еще один важный аспект проблемы, который в решении Палаты Лордов (White and Carter) внятно не обсуждался.

Если одна сторона заявляет об отказе от договора, а другая сторона этот отказ принимает, то первая сторона должна возместить второй убытки. Но как исчисляются убытки второй стороны? В случае с «мусорной рекламой», равны ли убытки исполнителя лишь тем фактическим затратам, которые исполнитель успел понести (вроде стоимости изготовления табличек)? Или, быть может, убытки надо исчислять как всю сумму, не полученную по исходному договору? В последнем случае есть ли разница между этим вариантом и признанием договора действующим?

Как упоминается в решении лорда Мортона, нижестоящий суд (признавший, напомню, договор прекращенным) нашел, что исполнитель «не приложил усилий к тому, чтобы найти другого рекламодателя на рекламную площадь, включенную в настоящий договор, и тем самым минимизировать свои потери». (Лорды-судьи эту формулировку не критиковали, хотя и отменили решение нижестоящего суда, сочтя, что договор на самом деле не прекратился.)

По-видимому, эта формулировка подразумевает, что подлежащие возмещению убытки исполнителя от нарушения договора, прекращенного ввиду отказа заказчика от договора и принятия этого отказа исполнителем, определяются ценой договора за вычетом суммы, которую исполнитель может получить от альтернативного рекламодателя, найденного при условии приложения к этому разумных усилий.

Если так, то в случае принятия исполнителем отказа заказчика от договора оказания услуг сумма убытков исполнителя, подлежащая возмещению, равна неполученному доходу исполнителя от договора, если только эта сумма не может быть уменьшена в рамках митигации. Если невозможно найти альтернативного заказчика, изначальный заказчик по-прежнему должен исполнителю 200 фунтов, несмотря на прекращение договора. Но если можно без проблем найти альтернативного заказчика на те же 200 фунтов, изначальный заказчик ничего не должен исполнителю (разве что покрыть расходы на уже изготовленные таблички).

Именно правило о митигации убытков заставляет исполнителя настаивать на том, что договор на самом деле не прекратился, и что речь идет вовсе не о взыскании убытков, а о взыскании договорного долга!

***

Быть может, наиболее остро проблема отказа от договора стоит в долгосрочных договорах аренды недвижимости. Арендатор заключил договор аренды без права досрочного прекращения, а затем оказалось, что недвижимость ему не нужна, и платить за нее он не готов. Арендатор съезжает, но собственник не спешит вновь занять недвижимость. Что происходит с договором? Действительно ли собственник может продолжать взыскивать — быть может, годами! — с несчастного арендатора арендную плату, хотя тот давно уже не пользуется недвижимостью?

Английское право дает на этот вопрос положительный ответ (может продолжать взыскивать арендную плату).

На практике такое происходит нечасто. Если арендатор не платит, собственник обычно его просто выгоняет и возвращает себе владение недвижимостью (forfeiture), что прекращает аренду. Либо арендатор может добровольно вернуть владение собственнику (surrender), что тоже прекращает аренду. Затем собственник может, например, сдать недвижимость в аренду кому-то еще.

Важно, что первый вариант (forfeiture) означает одностороннее действие собственника, а второй (surrender) требует согласия сторон. То есть одностороннего волеизъявления арендатора в любом случае недостаточно⁹!

Замечу, что аренда по английскому праву сочетает черты договора и вещного права. Ее прекращение, по-видимому, может реализовываться как по договорной модели (repudiation, acceptance), так и в рамках вещного права (forfeiture, surrender). Но в любом случае аренда не прекращается без согласия собственника.

В классическом деле на эту тему от 1953 года (Boyer v Warbey)¹⁰ арендатор имел право отказаться от аренды, лишь подав уведомление за три месяца. Арендатор, однако, этого не сделал, а просто съехал. Собственник потребовал арендную плату за три месяца. Арендатор возразил, что собственник должен был минимизировать свои убытки, сдав помещение другому арендатору. Апелляционный Суд поддержал позицию собственника, а не арендатора.

По словам уже знакомого нам лорда Деннинга (Denning LJ), «пока [аренда] не прекратилась в силу надлежащего уведомления или в силу возврата владения (surrender) [собственник] имеет право требовать от арендатора выплаты арендной платы». К нему присоединился и лорд Роумер (Romer LJ): «Арендатор, который прекратил владение без надлежащего уведомления, не имеет право диктовать собственнику, что ему делать со своей недвижимостью».

Та же позиция подтверждалась и в более поздних делах Апелляционного суда¹¹. Замечу, что в некоторых других юрисдикциях общего права суды иногда приходили к противоположному выводу (что собственник обязан минимизировать убытки, предпринимая разумные усилия для поисков нового арендатора вместо досрочно съехавшего)¹².

Если собственник все же возвращает себе владение (forfeiture/surrender), тем самым прекращая арендные отношения с неисправным арендатором, как исчисляются убытки собственника? Может ли он взыскать с бывшего арендатора арендную плату за остаток срока аренды за вычетом того, что он получит от нового арендатора, если таковой найдется? Английские суды склоняются к мысли (внятной практики нет), что при прекращении аренды взыскание будущей арендной платы в качестве убытков недопустимо. Возможно, исходя из взгляда на аренду как на вещное право, а не договор. Опять же, в Канаде и Австралии суды приходили к противоположному выводу¹³.

***

Российское право в интересующих нас аспектах довольно сильно отличается от английского.

Прежде всего, по российскому закону заказчик в любой момент может отказаться от ранее заключенного им договора оказания услуг, оплатив исполнителю лишь понесенные тем расходы¹⁴. (Правило, думается, крайне несправедливое по отношению к исполнителям!) Так что в аналогичном споре российский суд, несомненно, решил бы спор в пользу заказчика, а не исполнителя.

В договоре подряда у заказчика тоже есть право одностороннего отказа. Но тут заказчик, по крайней мере, обязан выплатить исполнителю пропорциональную часть цены договора и убытки¹⁵ (которые, правда, не совсем понятно, как вычислять).

А вот в других видах договоров такого права у стороны по умолчанию нет. Например, арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды лишь через суд и лишь при определенных законом условиях (непредоставление ему имущества в пользование и др.)¹⁶. В спорах из подобных договоров обсуждавшиеся лордами-судьями проблемы могут оказаться актуальными.

Также следует напомнить, что в российском праве, в отличие от английского, важнейшую роль играет концепция добросовестности. Это дает участникам оборота некоторые возможности для того, чтобы «соскочить» со ставшего невыгодным договора. Если суд сочтет неразумным требование одной из сторон о сохранении договора, к которому другая сторона потеряла интерес, суд может признать договор прекратившимся, сославшись на недобросовестность первой из сторон. И тогда никакие ссылки первой стороны на букву договора ей не помогут.

***

В июне 2020 года до Верховного Суда РФ дошло дело о неправомерном отказе арендатора от договора аренды17. Его можно назвать «делом о ветреном арендаторе».

Арендатор заключил с собственником договор аренды помещения на 11 месяцев, но тут же передумал и уже через два дня направил собственнику формальное уведомление об отказе от договора. Арендатор не успел ни принять помещение по акту, ни оплатить предусмотренный договором «гарантийный взнос» и арендную плату за первый месяц. При этом по условиям договора аренды немотивированный отказ арендатора от договора был возможен лишь «по истечении первого года действия договора» с уведомлением за 90 дней. (Условие выглядит несколько парадоксально, учитывая срок действия договора.)

Собственник подал иск, в котором просил суд заставить ветреного арендатора исполнить его договорные обязательства: принять помещение по акту, заплатить гарантийный взнос (1,4 млн рублей) плюс договорную неустойку за просрочку его уплаты (40 тыс., из расчета за один месяц), а также «убытки» в размере неполученной арендной платы за первый месяц (1,6 млн рублей). Нижестоящие суды признали, что арендатор действительно нарушил договор, и удовлетворили все требования собственника.

Коллегия по экономическим спорам ВС не согласилась с нижестоящими судами.

Прежде всего, по мнению Коллегии, арендатора нельзя заставлять принять помещение, если он этого не хочет. (Замечу, что арендатор, напротив, может заставить собственника передать арендатору сданное ему в аренду помещение.) С арендатора можно лишь взыскать убытки, связанные с неисполнением его обязанности по принятию помещения.

«Арендатор, являясь кредитором по обязательству арендодателя обеспечить владение и пользование предметом аренды, несет неблагоприятные последствия, связанные с нереализацией своего права, но не может быть понужден к его реализации в натуре.»

Однако Коллегия согласилась с нижестоящими судами в том, что договор аренды не прекратился в результате заявления ветреного арендатора. Коллегия указала, что арендатор не мог отказаться от данного договора аренды в одностороннем порядке, даже если он утратил к нему интерес.

Коллегия далее пишет, что утратившая интерес к договору сторона «вправе инициировать расторжение договора при условии компенсации убытков другой стороне». Но, как известно, расторжение договора по общему правилу требует согласия другой стороны договора, а такого согласия в данном случае не было.

Поскольку договор продолжал действовать, с арендатора в принципе можно взыскать предусмотренный договором гарантийный взнос, а равно и неустойку за просрочку его внесения. Из этого гарантийного взноса собственник, согласно договору, может в случае необходимости погасить задолженность по арендной плате, а также свои возможные убытки. Если же задолженности и убытков не возникло, гарантийный взнос возвращается по прекращении договора.

В данном случае срок действия договора к моменту рассмотрения дела давно истек. Но гарантийный взнос возврату не подлежит, поскольку у собственника возникли убытки. Их можно (полностью или частично) погасить из гарантийного взноса. Это значит, что с арендатора нельзя одновременно взыскать и убытки, и гарантийный взнос, как это сделали нижестоящие суды!

«Поскольку по условиям спорного договора гарантийный взнос может быть использован арендодателем для обеспечения убытков, вызванных нарушением арендатором обязательств, судам надлежало исследовать вопрос о возможности одновременного взыскания гарантийного взноса, обеспечивающего исполнение обязательств по договору аренды, и убытков за неисполнение тех же обязательств, проверить, может ли быть компенсирована сумма предъявленных ко взысканию убытков размером подлежащего взысканию гарантийного взноса.»

Коллегия отказала собственнику в требовании об обязании арендатора принять помещение, а для определения суммы взыскания направила дело на новое рассмотрение.

Что касается суммы, если верить расчетам самого собственника, его убытки составили 1,6 млн. рублей, а гарантийный взнос был 1,4 млн. Если так, то в общей сложности, согласно логике Коллегии, подлежит взысканию сумма в 1,6 млн. плюс неустойка. (А нижестоящие суды взыскали 3 млн. и неустойку.)

***

Обратим внимание на следующие моменты в данном российском деле.

1. Коллегия указала, что договор аренды не прекратился в результате одностороннего отказа арендатора от его исполнения. Это, по-видимому, вполне соответствует и английскому подходу.

Казалось бы, это означает, что с арендатора можно было взыскать арендную плату за все 11 месяцев действия договора, как в Англии. Но с учетом того, что арендатор сразу же заявил о своей незаинтересованности в договоре, в России наверняка встал бы вопрос о добросовестности подобного иска собственника (хотя в деле этот вопрос не обсуждался).

2. В данном случае собственник насчитал арендатору «убытки» в виде арендной платы всего лишь за один месяц. Собственник мыслил эту сумму именно как свои убытки от непринятия арендатором помещения. Однако, возможно, более логичным подходом было бы рассмотрение этой суммы как обычного договорного долга, раз уж договор аренды не прекратился в результате отказа арендатора.

Если так, то, видимо, следует считать, что собственник в течение месяца выжидал, сохраняя договор в силе. Соответственно, в течение первого месяца у ветреного арендатора была возможность еще раз передумать и все же принять помещение. Лишь по прошествии этого месяца собственник (если использовать английскую терминологию) «принял отказ» арендодателя от договора. После этого собственник утратил возможность дальнейшего взыскания арендной платы с бывшего арендатора, но зато получил возможность сдать помещение кому-нибудь другому.

Правда, в российском законе ничего подобного не говорится, но зато эти правила соответствуют здравому смыслу!

3. Правила исчисления убытков в деле подробно не обсуждались. Согласно позиции истца, за первый месяц ему причитается сумма арендной платы в полном объеме, а за последующие – ничего.

Это также напоминает об английских правилах, согласно которым до формального прекращения права аренды арендная плата взыскивается без какой-либо поправки на митигацию (даже если арендатор фактически не пользуется помещением), а после прекращения права аренды убытки в виде неполученной в последующий период арендной платы не взыскиваются вовсе. (Для других видов договоров правила другие.)

4. Что касается «гарантийного взноса», Коллегия совершенно справедливо указывает, что он по природе своей является всего лишь обеспечительным платежом, а потому его нельзя взыскивать в дополнение к тому долгу, который подлежит погашению за счет этого гарантийного взноса.

Собственно говоря, если срок договора уже истек (как в данном случае) то взыскивать обеспечительный платеж как таковой никакого смысла уже нет. Нужно взыскивать сам тот долг, для обеспечения которого предназначался обеспечительный платеж!

5. Хотя Коллегия и говорит, что арендатор «вправе инициировать расторжение договора», из этого никак не следует, что собственник обязан принять эту инициативу и согласиться на расторжение. Договор, разумеется, не прекращается в результате такого одностороннего «инициирования», как и в результате одностороннего «отказа» арендатора.

Правда, если собственник наотрез отказывается от расторжения, несмотря на разумные условия, предложенные арендатором, суд может признать поведение собственника недобросовестным с вытекающими из этого последствиями. Но это уже другая история.

6. Уникальная особенность этого дела в том, что арендатор так и не принял помещение во владение. Это нетипичная ситуация, обычно в делах об отказе арендатора от договора речь идет об отказе после некого периода исполнения.

Думается, этот факт в обеих юрисдикциях может сыграть в пользу арендатора. В России – при апеллировании к добросовестности собственника. А в Англии – как аргумент в пользу того, что собственник «при разумном подходе» должен согласиться на прекращение аренды, или что у собственника «нет легитимного интереса» в навязывании своего помещения арендатору.

***

Следует отметить, что как минимум в одном важном аспекте рассмотренное ВС РФ дело существенно отличается от дела, разрешенного Палатой Лордов более полувека назад.

В английском деле от стороны, которая не желала продолжения договора, — то есть от заказчика рекламы — по условиям договора уже не требовалось абсолютно никаких действий, помимо оплаты услуг исполнителя. Этим, как уже отмечалось, во многом объяснялся исход дела, то есть признание договора оставшимся в силе. Если же для продолжения исполнения договора необходимо сотрудничество обеих сторон, то, как сказал лорд Мортон, сохранение договора в подобной ситуации будет невозможно.

В российском деле ситуация была в некотором смысле промежуточная. Арендатор, как мы знаем, не желал использовать помещение. Требуются ли от арендатора какие-то действия по договору аренды?

Разумеется, договор аренды не вменяет в обязанность арендатору фактическое использование вещи. Если не хочет, может не пользоваться, лишь бы деньги платил! Это у арендодателя есть обязанность предоставить вещь арендатору. Но у арендатора есть кредиторская обязанность принятия вещи (в данном случае помещения) от арендодателя.

Возникает вопрос, можно ли сказать, что договор аренды «начинает функционировать» (comes into operation, используя выражение лорда Кита) лишь после того того, как эта кредиторская обязанность исполнена арендатором, то есть помещение действительно передано арендатору? (Исходим из предположения, что речь идет о посессорной аренде, подразумевающей передачу владения вещью.) Можно ли сказать, что собственник исполнил свое обязательство по договору аренды, если он предложил передать владение арендатору, но не передал ввиду отказа со стороны последнего?

Выражаясь в более конструктивных терминах, подлежит ли начислению арендная плата за тот период, когда арендатор уклоняется от принятия помещения? Если не подлежит, то это, видимо, и будет означать, что договор аренды при категорическом отказе арендатора от приемки помещения переходит в «ликвидационную стадию», то есть в основной части прекращается, а собственнику остается лишь взыскивать с арендатора убытки или неустойки. Если подлежит, то остается разобраться, можно ли взыскать арендную плату за весь период действия договора (в данном случае 11 месяцев), несмотря на то, что арендатор помещением не пользуется, или есть какие-то ограничения.

В принципе, оба варианта ответа (арендная плата начисляется/не начисляется) не выглядят априори абсурдными.

Для сравнения, в случае договора займа проценты за пользование займом, исходя из самой природы процентов, начисляются лишь после фактической передачи средств. Даже если заемщик неправомерно отказывается принять средства в оговоренный договором момент, вряд ли с него после этого можно взыскивать проценты на сумму неполученного займа (хотя можно взыскивать убытки и неустойки по договору).

С другой стороны, в случае договора купли-продажи если покупатель в нарушение договора отказывается принимать товар, то по российскому закону продавец все равно может требовать с покупателя уплаты цены товара (точнее, «вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора»18).

Вопрос: аренда в этом смысле больше похожа на заем или на куплю-продажу? По-видимому, логически неизбежного ответа на этот вопрос нет. Его можно решить любым образом исходя из тех или иных доктринальных или политико-правовых соображений.

Как же этот вопрос был решен в «деле о ветреном арендаторе»? И был ли он решен?

***

По-видимому, в данном деле требования истца подразумевали, что договор не прекратился с отказом арендатора от принятия помещения.

Истец требовал исполнения ответчиком как минимум некоторых условий договора: выплаты «гарантийного взноса» и неустойки за просрочку его выплаты из расчета за месяц просрочки (не говоря уже о требовании принятия помещения, в которому ему было отказано). Очевидно, это означает, что истец не считает договор прекратившимся в момент формального отказа арендатора от договора.

Истец также требовал выплаты «убытков» в размере месячной арендной платы. Но если договор действительно продолжал действовать в течение месяца, то эту сумму скорее следует считать договорным долгом, чем убытками от отказа арендатора принять помещение. Поскольку за пределы первого месяца требования собственника не выходили, видимо, он готов согласиться, что через месяц договор все же прекратился. Это можно интерпретировать как «принятие отказа» через месяц ожидания.

Что касается возможных аргументов о несправедливости и экономической неэффективности длительного взимания арендной платы за фактически не используемое помещение, в континентальной правовой парадигме проблема легко снимается путем ограничения этого срока по добросовестности – то есть, по сути, на усмотрение суда. Это фактически будет означать, что после категорического отказа арендатора от принятия помещения договор, в случае столь же категорического нежелания собственника принять отказ, все же прекращается по истечении определяемого судом периода времени.

Возможно, в данном деле собственник потребовал арендную плату всего лишь за один месяц именно из опасения, что более высокие требования будут сочтены недобросовестными!

***

Если же мы будем исходить из теории, что договор аренды немедленно прекратился в результате категорического отказа арендатора от исполнения своей кредиторской обязанности принятия помещения, какие из этого последуют выводы?

Очевидно, что после этого собственник уже не сможет требовать от арендатора выплаты «гарантийного взноса» и неустойки за его несвоевременную выплату. Все, что может потребовать собственник – это убытки. (Договором могут быть явно предусмотрена неустойка за подобный отказ, но в данном случае этого, очевидно, не было.)

Но как же вычислить эти убытки? Есть как минимум два возможных подхода.

Первый подход – считать убытками всю сумму арендной платы за 11 месяцев (то есть за период, когда арендатор не имел права отказаться от договора), но с оговоркой о митигации. То есть из этой суммы надо вычесть сумму арендной платы, которую можно получить с другого арендатора, приложив разумные усилия к его поиску. (В данном деле об альтернативных арендаторах разговора не было.)

Этот подход несколько напоминает вариант признания договора действующим с сокращением его срока действия по добросовестности, но не тождественен этому варианту.

Второй подход – не включать в убытки сумму будущей арендной платы, поскольку помещение осталось во владении собственника. Если так, то взыскать можно разве что пропавшие расходы на подготовку помещения именно под данного арендатора и т.п. (В данном деле ни о чем подобном речи не шло.)

В английском праве, как обсуждалось выше, для большинства договоров действует первый подход, но именно для аренды – второй.

***

Так прекратился договор аренды в результате отказа арендатора или не прекратился?

Коллегия, как уже говорилось, формулирует следующие позиции:

1. «несостоятельны доводы» арендатора, что в результате его отказа «договор считается прекращенным и арендодатель не вправе требовать взыскания обеспечительного взноса и неустойки»;
2. арендатор «вправе инициировать расторжение договора при условии компенсации убытков другой стороне»;
3. обеспечительный взнос имеет «зачетный характер и по отношению к арендной плате, и к возможным убыткам арендодателя», а потому его нельзя взыскивать одновременно с тем долгом, который он обеспечивает (что, однако, не препятствует взысканию неустойки за то, что арендатор не внес гарантийный взнос вовремя).

Второй тезис выражен довольно невнятно. Из него не ясно, прекратился ли вообще договор аренды, и если да, то когда.

В принципе взысканную с арендатора сумму месячной арендной платы можно было бы рассматривать или (1) как сумму долга по договору, прекратившегося через месяц после начала, или (2) как компенсацию убытков (с учетом митигации) по договору, прекратившемуся в день отказа.

Однако допущение Коллегией взыскания с арендатора обеспечительного взноса (пусть даже с последующим зачетом) и неустойки за месяц просрочки с уплатой этого взноса, на мой взгляд, не оставляет сомнений в том, что договор аренды продолжал действовать в течение первого месяца.

Если так, то решение Коллегии совместимо лишь с одной из обсуждавшихся выше теорий. Несмотря на категорический отказ арендатора принять помещение, договор аренды не прекратился. Он продолжал действовать в полном объеме как минимум месяц. Что касается дальнейшей судьбы договора, из данного дела ясно лишь, что собственник не настаивал на признании действия договора за пределами этого срока. Ну а суд тем более.

***

Как видим, и в России, и в Англии односторонний отказ от договора по общему правилу не допускается. Однако в Англии суды в некоторых особых ситуациях (такие как отсутствие легитимного интереса контрагента в сохранении договора) признают такую возможность.

В России такие возможности несколько шире: желающая отказаться от договора сторона может попробовать сослаться на недобросовестность контрагента, упорствующего в сохранении договора. В любом случае отказавшаяся от договора сторона должна скомпенсировать другой стороне причиненные отказом убытки.

Если договор требует продолжающегося взаимодействия обеих сторон, то его сохранение при категорическом отказе от его исполнения одной из сторон физически невозможно. В некотором смысле промежуточное положение занимают договоры, в котором от должника ожидается лишь выполнение минимальных кредиторских обязанностей, вроде принятия во владение предмета аренды. Не следует ли в случае отказа в исполнении таких кредиторских обязанностей признавать договор исполненным со стороны контрагента?

Что касается последнего вопроса, английских дел на эту тему мне найти не удалось, но недавнее дело ВС РФ, по-видимому, показывает, что Коллегия по экономическим спорам ВС не готова признавать договор аренды прекратившимся, даже когда арендатор не исполнил свою кредиторскую обязанность по принятию помещения. С арендатора была взыскана арендная плата и неустойки за месяц аренды.