На днях в рамках дела № А40-56351/2023 арбитражными судами был разрешен вопрос о том, может ли детский сад иметь огороженную детскую площадку на общедомовом земельном участке и обязан ли он платить за такое пользование остальным собственникам земли.
В 2010-х гг. в Хамовниках был построен элитный жилой комплекс Knightsbridge Private Park. Условием строительства, продиктованным Москвой, было возведение в составе ЖК здания детского сада, поэтому застройщиком было запроектировано пристроенное к одному из жилых корпусов здание частного детского сада с выделением ему в соответствии со строительными и санитарными нормами огороженной детской площадки. При вводе здания детского сада в эксплуатацию в 2019 году Мосгосстройнадзором тщательно было проверено соответствие детского сада всем нормативам, включая детскую площадку.
Более 3 лет здание детского сада находилось в аренде у Русской Международной Школы и дети (преимущественно жильцов ЖК) спокойно могли гулять на детской площадке, не выбегая за ее пределы. Однако летом 2022 г. управление общедомовым имуществом в ЖК сменилось и новая структура, ТСН «Дом на Ефремова», затеяла на детской площадке недетские игры: сначала были сняты ворота, а потом ограждение было демонтировано полностью, а ТСН «Дом на Ефремова» пошло с иском к бывшему и нынешнему собственникам здания детского сада, а также к его арендатору за взысканием более 23 млн рублей неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование детской площадкой.
Требуя взыскать плату за пользование землей под детской площадкой, ТСН «Дом на Ефремова» ссылалось на ст. 247 ГК РФ, заявляя, что собственник здания детского сада не получил согласия от иных сособственников общедомового земельного участка на пользование его частью в виде огороженной детской площадки.
07.02.2024 г. Девятый арбитражный апелляционный суд оставил без изменения решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.12.2023 г. по делу А40-56351/2023 об отказе в иске ТСН «Дом на Ефремова» в полном объеме.
Впереди еще кассационная инстанция, но, надеемся, что позиция нижестоящих инстанций устоит.
Арбитражный суд г. Москвы, отказав в иске, пришел к следующим важным выводам:
1) собственник здания детского сада как долевой собственник ЗУ вправе использовать как весь ЗУ, так и его физически обособленную забором часть в силу специфики объекта в соответствии с нормативами и проектной документацией, при этом суд подчеркнул, что выделение огороженной детской площадки при ДОУ – не только право, но и обязанность собственника здания (ч. 5 ст. 55.24 ГрК РФ), а у арендатора, тот же объем прав и обязанностей, что и у собственника (ст. 652 ГК РФ);
2) согласие иных долевых собственников ЗУ для размещения и дальнейшего использования детской площадки с ограждением в соответствии со ст. 247 ГК РФ не требовалось, поскольку проектирование детского сада и разрешение на его строительство в соответствии с проектом, предусматривающим огороженную территорию при ДОУ в соответствии со строительными (МГСН 4.07-05) и санитарными (СанПиН 2.4.1.3049-13 действовали тогда, сейчас это СП 2.4.3648-20) нормами выдано до возникновения права общей долевой собственности на ЗУ и иные объекты общей долевой собственности МКД.
Стоит отметить, что право общей долевой собственности на ЗУ одновременно у собственников МКД и собственников коммерческого нежилого здания – это не норма, а исключение, вызванное предыдущей ошибкой суда по делу № А40-76855/2022. Застройщику изначально был предоставлен единый земельный участок под строительство 4 жилых корпусов, детского сада и других нежилых объектов, переходящих после стройки в частные рук. Строительство шло очередями. После ввода жилых корпусов в эксплуатацию в 2015 г. (первая очередь) часть земельного участка, необходимая для их эксплуатации, перешла в общую долевую собственность жильцов, что было установлено в рамках дел № А40-91058/2017 и № А40-81529/2019. В связи с этим прекратились арендные отношения между застройщиком и Москвой в части земли под МКД, но арендные отношения под объектами иных очередей застройки, куда входил и детский сад, сохранялись, что черным по белому указано в решениях по вышеуказанным делам, поскольку их строительство еще продолжалось. Застройщик продолжал платить Москве аренду в соответствующей части.
Детский сад был введен в эксплуатацию в 2019 г., дальше его собственник занялся межеванием общего ЗУ, чтобы продолжать арендные отношения с Москвой в части земли под детским садом с площадкой, выдел соответствующего ЗУ уже был согласован ДГИ Москвы, однако процедура межевания так и не была завершена, поскольку в рамках дела № А40-76855/2022 (спор одного из жильцов и учредителей ТСН с Росреестром по отказу в регистрации его права общей долевой собственности на ЗУ) суд, неверно оценив судебные акты по делам № А40-91058/2017 и № А40-81529/2019, пришел к выводу, что весь земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников ЖК с 2015 г., но при этом установил, что долевыми собственниками всего ЗУ являются также и собственники нежилых зданий ЖК, в том числе собственник детского сада. Такая позиция суда не соответствует нормам действующего законодательства. В Письме Росреестра от 10.02.2022 № 14-01167/22@ разъяснено, что когда на земельном участке одновременно находятся МКД и иные самостоятельные объекты недвижимости, не предназначенные для обслуживания МКД, право общей долевой собственности на весь земельный участок не может быть оформлено. Но эту ошибку по делу № А40-56351/2023 не захотел исправить даже ВС РФ.
Дополнительные комментарии по данному делу относительно применения нормы ст. 247 ГК РФ, поскольку данная позиция ответчиков не вошли в итоговое решение по делу № А40-56351/2023.
В целом эта проблема с детскими садами не новая. Обычно, прежде всего, речь идет не о денежной стороне пользования детской площадкой, как в нашем деле, а о том, что наличие такой детской площадки создает препятствия иным собственникам и о непропорциональности пользования общедолевой собственностью (эти вопросы также поднимался истцом в деле № А40-56351/2023). Как правило, такие вопросы разрешаются в рамках дел об установлении порядка пользования общим имуществом, а не в рамках иска о взыскании неосновательного обогащения.
Необходимо учитывать, что определение порядка пользования имуществом, принадлежащим собственникам на праве общей долевой собственности, предполагает только закрепление порядка использования спорного имущества собственниками, при этом никаким образом не увеличивает и не уменьшает правомочия собственников по владению и распоряжению данным имуществом и не изменяет размер долей собственников в праве собственности.
Основным критерием является необходимость и возможность закрепления конкретной части участка для использования соответствующего помещения в многоквартирном доме (в нашем случае – здания в жилом комплексе) при условии обеспечения использования иных помещений в соответствии с их назначением.
В силу ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение, либо имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22).
Невозможность пользования общедолевым земельным участком – это значит, что полностью исключена любая физическая возможность предоставления во владение и пользование участника долевой собственности части этого объекта (см. постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2023 № 11АП-7631/2023 по делу № А65-17990/2021).
Поэтому необходимо доказать, что сложившийся порядок пользования земельным участком создает препятствия к доступу в принадлежащие истцу помещения, каким-либо образом нарушаются права истца на данный участок, что он не имеет возможности ни владеть, ни пользоваться земельным участком в соответствии с его разрешенным видом использования (см. постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.05.2023 № Ф06-2816/2023 по делу № А65-18005/2021.
В нашем деле № А40-56351/2023 документально подтверждено, что детская площадка имеет небольшой размер в соотношении со всем земельным участком, наличие ограждения вокруг нее не препятствует проходу жильцов к своим подъездам, прогулкам по огромному внутреннему парку ЖК, общее ограждение вокруг ЖК предусматривает отдельный въезд с воротами на территорию детского сада и рядом с ним также отдельный въезд с воротами на остальную территорию ЖК для спасательной техники и иного транспорта.
Объективная необходимость в обособлении части общедолевого земельного участка, вытекает, как правило, из специфики деятельности. Например, речь может идти о режимных объектах, как в деле № А65-17990/2021: «На указанном земельном участке находятся помещения Управления Роскомнадзора, доступ к которым осуществляется в соответствии с установленным пропускным режимом <…>. Управление Роскомнадзора является режимным объектом, в связи с чем, соблюдение установленных требований является обязательным. <…> сложившийся порядок пользования общим земельным участком, когда Управление Роскомнадзора, ПАО «Ростелеком», фактически единолично владеют и пользуются конкретными огороженными в силу специфики их деятельности частями общего земельного участка, … не исключает возможность свободного доступа истца к своим помещениям в здании АТС-35 и не создает никаких препятствий для обеспечения проезда транспортных средств к зданию со стороны отдельного входа в него и даже для свободной парковки автомобилей сотрудников, арендаторов, посетителей <…>».
При формировании позиции по делу № А40-56351/2023 мы опирались также на выводы, высказанные арбитражными судами по делу № А45-33392/2018 (спор об устранении препятствий в пользовании общедомовым земельным участком для одного из собственников жилого многоквартирного дома: собственники МКД чинили препятствия в пользовании общим ЗУ владельцу нежилого помещения в МКД, где размещалось ДОУ).
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.08.2019 № Ф04-2598/2019 по делу № А45-33392/2018: «Принимая решение, суды учитывали характер осуществляемой истцом деятельности (детский клуб), которая предполагает посещение данного учреждения детьми и их родителями, следовательно, использование истцом земельного участка и расположенных на нем объектов благоустройства в данном случае невозможно без обеспечения такого права указанных лиц. При этом суды указали, что оснований для предоставления права нахождения на земельном участке, отдыха и прогулок на нем, пользования объектами благоустройства (детская, спортивная площадка) иными лицами (контрагентами, арендаторами) не установлено <…>. Судами установлено и следует из материалов дела, что собственники спорного МКД не проводили собрания об установлении особенностей использования общего имущества здания. Вместе с тем фактически с 2013 года между обществом и собственниками жилых помещений в МКД N 2/3 сложился порядок совместного пользования общим имуществом МКД, в том числе общество, эксплуатируя помещение, принадлежащие ему на праве собственности, в качестве детского клуба «Matrix», использует земельный участок и расположенные на нем детскую и спортивную площадки, в целях осуществлении деятельности по работе детского клуба <…>. истец, будучи собственником нежилого помещения в МКД N 2/3, вправе использовать придомовую благоустроенную территорию земельного участка в пределах осуществления прав собственника недвижимости, предназначенной для коммерческого использования <…>».
По этому же делу в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2019 № 07АП-562/2019(1,2) по делу № А45-33392/2018 указано следующее: «Исходя из информации с сайта застройщика, деятельность детского клуба изначально входила в концепцию застройки земельного участка <…>. В дополнении к отзыву истец указал, что право собственности коммерческой организации на нежилое помещение предполагает его использование в предпринимательских целях. Вид осуществляемой третьим лицом деятельности предполагает нахождение в помещении посторонних лиц (арендаторов, работников, посетителей) <…>. Использование земельного участка и объектов благоустройства необходимо для соблюдения действующих санитарных норм, обеспечения комфортного пребывания детей в дошкольном заведении».
Встретилась также и практика в судах общей юрисдикции – апелляционное определение Свердловского районного суда г. Костромы от 01.07.2014 г. по делу № 11-119/2014: «В границы земельного участка вошла прогулочная площадка, используемая НДОУ частный детский сад «ФЭСТ» <…>. В соответствии со сложившимся порядком пользования территория, используемая детским садом по назначению для прогулочной площадки, с 1958 года используется только детским садом, располагавшимся всегда в нежилых помещениях, арендуемых в настоящее время НДОУ частный детский сад «ФЭСТ». Данная территория была ограждена забором и никогда не использовалась остальными жителями многоквартирного дома, что подтверждается копиями планов БТИ от 04.11.1958, 14.08.2003. В настоящее время земельный участок обустроен под прогулочную площадку для детей, оборудованную турниками, горками, лесенками, качелями, песочницами, физкультурным комплексом, территория ограждена забором, имеет отдельный от жилого здания въезд и вход <…>. Ответчики не оспаривали, что с момента постройки дома в нежилом помещении был размещен детский сад и спорная часть земельного участка использовалась под прогулочную площадку детского сада <…>. Суд правильно учел тот факт, что с момента постройки многоквартирного дома назначение нежилого помещения, используемого под детский сад, площадь и границы земельного участка, используемого детским садом, не менялись <…>. При определении порядка пользования весь земельный участок многоквартирного дома остается в долевой собственности, к отчуждению земельного участка определение порядка пользования не имеет отношения. <…> законодательство позволяет определять порядок пользования с отступлением от доли в праве общей долевой собственности, исходя из фактически сложившихся правоотношений. Площадка используется для размещения детского сада более 50 лет, никаких возражений от жильцов дома ранее не поступало <…>. При этом суд признал обоснованными доводы истца о нуждаемости в использовании спорного земельного участка третьим лицом для выполнения социальной функции по обеспечению возможности посещения детьми г. Костромы дошкольного образовательного учреждения. Для истца, как арендодателя, имеется необходимость обеспечить арендатора для использования арендуемых помещений в соответствии с их назначением соответствующим земельным участком <…> мировой судья учитывал, что при принятии уполномоченными органами власти в 1954 году решения об отводе Управлению «Костромагидрострой» и Механическому заводу № 9 под постройку 48-квартирного дома по <адрес> земельного участка, на застройщика возлагались обязательства по строительству детских яслей. С момента первичной инвентаризации дома в 1958 году помимо жилых помещений были предусмотрены нежилые помещения, отведенные под помещения детского сада. Границы спорной части земельного участка, используемого для размещения детского сада, с момента постройки дома по настоящее время не изменились и существуют в границах, определенных в схеме порядка землепользования земельного участка <…>. Границы и план организации соответствующей части земельного участка также определены с начала функционирования детского сада в соответствии с действовавшими положениями законодательства».
Во-первых, не выполнялось требование ст. 1102 ГК РФ и п. 2 ст. 1105 ГК РФ, которые устанавливают обязанность по возмещению неосновательного сбережения при пользовании чужим имуществом без наличия к тому предусмотренных законом или договором оснований.
Во-вторых, основания для пользования имелись, как уже сказано выше.
Отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом (либо отсутствие соответствующего судебного решения) и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности сами по себе не образуют достаточную совокупность оснований для взыскания с фактического пользователя по иску другого сособственника денежных средств за использование части общего имущества (такая позиция высказана в упомянутом выше постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2023 № 11АП-7631/2023 по делу № А65-17990/2021).
В-третьих, не было именно обогащения.
В рамках дела № А40-56351/2023 суд отказал во взыскании неосновательного обогащения ввиду отсутствия критерия неосновательности, опустив вопрос обогащения. Вместе с тем, ему тоже необходимо уделить внимание.
Сбережения ответчиками имущества (денежных средств в размере арендной платы) в рассматриваемом споре не было, поскольку один собственник (как и его арендатор) не должен платить другому собственнику за пользование общим имуществом.
Приобретение ответчиками выгоды от пользования общим имуществом также отсутствовало, поскольку собственник здания детского сада не извлекал прибыли от пользования детской площадкой, не сдавал ее в аренду (в аренде находилось здание детского сада, а детская площадка передана в безвозмездное пользование в соответствии со ст. 24 ЗК РФ).
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.05.2014 № 18330/13 участник общей долевой собственности вправе требовать взыскания неосновательного обогащения с другого участника общей долевой собственности в случае, если тот самовольно распорядился общим имуществом (сдал в аренду) и получил соответствующие платежи.
Согласно п. 2 ст. 247 ГК РФ, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 29.08.2023 № 45-КГ23-16-К7 в отношении применения нормы п. 2 ст. 247 ГК РФ даны следующие разъяснения: «Исходя из смысла вышеприведенной нормы права компенсация является, по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника».
В деле № А40-56351/2023 у иных собственников ЗУ никаких потерь из-за наличия детской площадки не возникло.
По смыслу нормы п. 2 ст. 247 ГК РФ денежная компенсация представляет собой одну из форм реализации права владения и пользования объектом общей долевой собственности. При этом право требования от участников долевой собственности, владеющих общим имуществом, денежной компенсации возникает у заинтересованного лица лишь при невозможности предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.
В постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2023 № 11АП-7631/2023 по делу № А65-17990/2021 также сформулирована позиция, что компенсация, предусмотренная ст. 247 ГК РФ, подлежит выплате, если установлено, что сособственник лишен возможности получить во владение (пользование) часть своего имущества, соразмерного доле, а другие участники владеют и пользуются имуществом, приходящимся на его долю. В этом же судебном акте сделан следующий важный вывод: «Наличие договора аренды у ответчика с третьим лицом, в силу специфики осуществляемой им деятельности, а также долевой собственности на земельный участок, также не свидетельствует о том, что последним арендовалась доля, относящаяся к истцу».
Источник: https://zakon.ru/blog/2024/02/09/nedetskij_vopros_ili_bitva_za_zemlyu_v_hamovnikah
