«Внимание, внимание! У вас есть уникальная возможность приобрести квартиру, которая, словно магнит, притягивает в собственность владельца иную недвижимость!»
Примерно так могла бы выглядеть реклама квартир в элитном жилом комплексе Knightsbridge Private Park, построенном в 2010-х гг. в Хамовниках. Видимо, квартиры средней стоимостью 500 млн руб. просто обязаны оправдывать свою цену, притягивая к себе чужую недвижимость… путем включения ее в состав общедомового имущества.
«Мальчишки и девчонки, а также их родители», детсад общедомовой себе вы не хотите ли?! Или, может, общедомовой бассейн?
А вы хотите также воспользоваться невероятной силой притяжения вашей недвижимости в МКД?! Каковы же необходимые и (или) желательные условия для того, чтобы ваша недвижимость в МКД тоже стала обладать столь же притягательной силой и примагнитила к себе детский сад, фитнес-зал или какую-нибудь кафешку?!
1) Необходимо проживать в каком-нибудь многофункциональном жилом комплексе (МЖК), а не отдельном МКД, то есть практически в любой столичной (и не только) новостройке.
2) Задача со звездочкой: наличие общего земельного участка и (или) единой фундаментной плиты у вашего МКД и близлежащих объектов недвижимости.
3) Пункт желательный, но не обязательный: наличие смежной стены или общих строительных конструкций (пристроенный, встроенный, встроенно-пристроенный и надстроенный объект).
4) Судебная экспертиза, которая, невзирая на проектную документацию и реальную действительность, не обнаружит никаких самостоятельных функций у магазина/кафе/библиотеки/барбершопа/бутика (или что там у вас неподалеку?) и установит, что объект создан исключительно для вас и ваших соседей по МЖК.
5) Обнуление СИД (при необходимости) путем смены УК или предъявления иска «свежим» собственником.
6) И самое главное — ссылка на Хамовнический прецедент!
Заинтригованы? Рассказываю невероятный случай из практики!
14.03.2024 г. судьей Хамовнического районного суда г. Москвы Перепелковой Т.Г. в рамках дела № 02-0205/2024 было вынесено решение о признании общедомовым имуществом собственников ЖК Knightsbridge Private Park здания дошкольного образовательного учреждения (ДОУ), пристроенного к одному из жилых корпусов данного ЖК. Интересы собственника здания ДОУ довелось представлять мне.
По стечению обстоятельств в тот же день судьей Хамовнического районного суда г. Москвы Лапиной О.С. было вынесено решение по делу № 02-0147/2024, в рамках которого было признано общедомовым имуществом собственников того же ЖК отдельно стоящее здание физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОК). Интересы собственника здания ФОК представляли другие юристы.
При этом и собственник здания ДОУ, и собственник здания ФОК уже не впервые выступают ответчиками по спорам, связанным с ЖК.
Так в сентябре 2023 г. Хамовническим районным судом г. Москвы уже вынесено решение по делу № 02-1024/2023 о признании 4 жилых корпусов ЖК Knightsbridge Private Park, здания ДОУ, здания ФОК и здания КПП (контрольно-пропускного пункта) ЕДИНЫМ многоквартирным домом. Решение пока не вступило в силу, но еще в первой инстанции Росреестр заявил суду о заведомой неисполнимости решения в части обязанности зарегистрировать семь зданий (!!!) как один МКД.
Тем же судом в рамках дела № 02-0734/2024 рассматривается не менее невероятный иск о признании зданий ДОУ и ФОК помещениями, решение по которому пока не принято.
Как же все-таки мы докатились до общедомового детского сада и спорткомплекса?!
Предыстория. Строительный проект ЖК Knightsbridge Private Park включал в себя строительство 4-х жилых МКД (1 очередь строительства), здания КПП и здания ДОУ (вторая очередь строительства) и здания ФОК (3 очередь строительства). При этом построить в составе ЖК частный детский сад застройщика обязала Москва в рамках реализации социальной политики по обеспечению населения местами в детских дошкольных учреждениях, это было условием получения разрешения на строительство (одного на все 3 очереди строительства). При этом ввиду плотности застройки Москвы проект предусматривал строительство здания ДОУ, пристроенного к одному из жилых корпусов, что допускается строительными нормами.
Проект реализован застройщиком в полном объеме, при этом жилые корпуса были введены в эксплуатацию в 2015 г., а вторая и третья очередь гораздо позже: детский сад – в 2019 г., ФОК – в 2020 г. То есть все шло своим чередом и очередностью, пока летом 2022 г. управление общедомовым имуществом в ЖК не сменилось и не пришла к власти новая структура – ТСН «Дом на Ефремова». Тут и начались чудеса в решете.
Истцы ссылаются на п. 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, который относит к общедомовому имуществу МКД «иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий».
При этом, ссылаясь на данную норму, истцы почему-то не учли ни то, что ДОУ и ФОК это здания, а не помещения, ни то, что они находятся в частной собственности, что само по себе исключает применение к ним данной нормы.
Упомянутые в п. 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ социально-бытовые потребности – это понятие растяжимое! Но общедомовая собственность ведь не резиновая!
Означает ли это, что теперь в любом МЖК пристроенное здание, например, магазина «Пятерочки», может быть признано общедомовым?! Могут ли собственники квартир считать, что магазин строился исключительно для обслуживания их ЖК и негоже собственникам из соседних хрущевок ходить туда за покупками и противоправно использовать чужой общедомовой супермаркет?
Следует ли из этого, что застройщик за свой счет строит коммерческие объекты недвижимости социально-бытовой направленности для того, чтобы собственники МКД могли извлекать из них прибыль?! Эдакий застройщик-благотворитель.
Общедомовой детский сад. По каким же критериям детский сад в элитном ЖК в Хамовниках был признан общедомовым имуществом? Если кратко: фундамент, стена, дверь…
В ходе судебной экспертизы было установлено, что здание ДОУ не имеет самостоятельного функционального назначения, но при этом все-таки оно предназначено для использования в качестве детского сада, однако этот детский сад построен исключительно для собственников ЖК, он не может использоваться «пришлыми» клиентами, поскольку посетители могут заходить в здание только с огороженной территории ЖК, на которую доступ осуществляется по пропускам, а второй вход с общедоступной территории является лишь аварийно-эвакуационным. Однако это расходится с позицией администрации Москвы, которая на mos.ru сообщила о завершении строительства ДОУ, построенного за счет средств инвесторов, очевидно, давая понять, что данный детский сад доступен всему населению.
Эксперты не нашли отдельной капитальной стены у ДОУ со стороны пристройки к жилому корпусу, хотя Мосгосстройнадзор при вводе ДОУ в эксплуатацию проверял ее наличие, поскольку того требуют строительные нормы в случае с пристроенными ДОУ. Была стена – и нет стены.
Более того, эксперты пришли к выводу, что ДОУ является местом общего пользования, поскольку в нем имеются технические помещения, в которых расположены коммуникации, обслуживающие МКД. А точнее одна коммуникация. Таковой эксперты посчитали распределительную гребенку обогрева дворовой территории (по факту от данной гребенки обогреваются лишь дорожки огороженной территории ДОУ, выделенной в соответствии со СНИП и СанПиН). На этом основании эксперты пришли к выводу, что ДОУ проектировалось и строилось как вспомогательный объект исключительно с целью обслуживания МКД как основного объекта. Эдакий детский сад-обогреватель.
Кроме того, по мнению экспертов, о несамостоятельности нашего ДОУ свидетельствует то, что подключение его к городским сетям тепло- и водоснабжения осуществляется через общий вывод, расположенный в подземном паркинге ЖК (но при этом эксперты не отрицали, что на ДОУ идут отдельные трубы и для него в паркинге имеется своя запорная арматура на общем выводе).
Судом все эти выводы были приняты во внимание, однако абсолютно проигнорировано то, что в проектной документации застройщика и согласно данным ЕГРН спорное здание имеет конкретное самостоятельное функциональное назначение – детский сад. Судом не учтено, что в проектной декларации застройщика и в договорах ДДУ и ДКП с приобретателями недвижимости в ЖК четко указано, что ДОУ подлежит передаче в частную собственность и не входит в состав общедомового имущества.
Согласно ст. 36 ЖК РФ общедомовым имуществом является то, что предназначено исключительно для обслуживания помещений в МКД и без чего, логически, МКД функционировать не может, однако судом проигнорирован тот факт, что ДОУ введено в эксплуатацию спустя 4 года после ввода в эксплуатацию МКД и что жилые корпуса полноценно функционировали все это время без ДОУ.
Суд не принял во внимание наличие вступившего в законную силу судебного акта по делу А40-56351/2023, преюдициального для этого дела, в рамках которого была подробно изучена вся проектная документация застройщика по строительству ДОУ, на основании чего в том деле суд пришел к выводу, что ДОУ проектировалось, строилось и вводилось в эксплуатацию как самостоятельное здание дошкольного образовательного учреждения, не предназначенного для использования исключительно собственниками ЖК (данное дело уже обсуждалось здесь).
Суд также не дал оценку доводам о том, что строительство ДОУ (равно как и ФОК) не финансировалось дольщиками. То есть собственники ЖК по решению суда получили совершенно бесплатно то, что для передачи им в собственность не предназначалось.
Судом не были применены сроки исковой давности. Революционный подход суда к исчислению СИД в данном деле заслуживает отдельного внимания, поскольку он полностью противоречит устоявшейся правовой позиции. По мнению суда, высказанному в рамках данного дела, каждый новый собственник недвижимости и каждая новая управляющая компания в МКД обнуляют течение СИД. Так и до отмены предельного 10-летнего срока исковой давности недалеко!
Для желающих поподробнее узнать о тонкостях настоящего дела, о противоречии заключения экспертов и позиции суда нормативному регулированию, сложившейся судебной практике и, в конце концов, здравому смыслу предлагаю дорогим читателям обратиться к прилагаемому файлу.
Общедомовой спорткомплекс. Критерии примерно те же: строительство ФОК в составе единого ЖК, общий фундамент, подключение к городским сетям через единый ЦТП ЖК, расположенный в подземном паркинге, а также указание в проектной документации застройщика, что в состав ЖК входит «Спортклуб с бассейном для жильцов».
Однако застройщик подразумевал лишь то, что у жителей МКД будет доступ к спортклубу со стороны внутридворовой территории ЖК, поскольку и в проектной декларации застройщика, и в его договорах с приобретателями недвижимости в ЖК спортклуб также указан как самостоятельный объект, переходящий в частную собственность и не входящий в состав общедомового имущества, в том числе и потому, что ФОК не строился за счет дольщиков.
Более того информация о новом спорткомплексе была опубликована также на mos.ru, из которой явно следует, что данный ФОК предназначен для всего населения. Немного подробнее про дело ФОК также можно узнать, обратившись к прилагаемому файлу.
Напоследок хочется выразить надежду, что вышестоящие судебные инстанции не допустят создание такого опасного прецедента, которым сможет воспользоваться собственник любого ЖК. В противном случае приобретателям коммерческой недвижимости в любых ЖК придется быть осторожнее и хорошенько подумать, прежде чем начинать там свой бизнес.
